~このコラムは、セカンドステージに入った8年生大家の新たなチャレンジを記した「実践」コラムです~
皆さん、こんばんは~
ジュニアです。
<管理会社の手土産に地元の最中>
<若い人には渋すぎたかも(笑)>
前回のコラムでは、数多くのいいねをありがとうございました。
まあ、いいねがゼロでも100でも書きますし、同じことしか書けませんけどw
さて、前回のコラムで書きましたアパート4号での入居者募集、、、
私のこれまでの経験とは少し違った展開となり、正直戸惑いました。
たかだか4室のアパートですから次の入居者募集がいつになるかはわかりませんが、お互いの理解不足があるのであれば、この機会にクリアにしておきたいところです。
と、いうことで昨日、早速アポを取って訪問してきましたのでコラムにさせていただきます。
1.私のポジション
「報告がない」とメールで指摘したオーナーが来店する、、、
ともすればクレーマーです(;^_^A
アポイントの5分前に到着した私を、店長は店頭のローカウンターではなく奥の個室に案内してくれました。
個室に案内するのは苦情対応の基本w
「この度は申し訳ありませんでした」とお詫びをしながら案内をする店長に対して私は
「苦情を言いに来たわけでない」
「言いたいことは既にメールで伝えている」
「そのままでは私も気まずいし、客付けのお礼も言いたいので伺った」
と、雰囲気が重くならないように手土産を渡しながら、今回の趣旨を伝えました。
店長は必要以上に遜る(へりくだる)こともなく、担当者の同席について判断を求めてきましたので、「直接お礼を言いたいので、同席をお願いします」と答えました。
慣れているな、、そう感じましたw
2.報告のモヤモヤ
「既にメールで伝えている」とは言いながら、私の言いたいことは明確に伝える必要があります。
営業に来ているならアイスブレイクを入れるところですが、今回は趣旨が違います。
先方も、早く終わらせたいと思っているはずですから、最初に入居付けのお礼を伝えたのちに早々に本題に入り、報告を求める理由として以下の点を説明しました。
・私は地主ではなく、家賃から借り入れを返済する必要がある。
・そのため空室率には強いこだわりを持っている。
・1カ月空室が埋まらなければ募集条件を見直したい。
・そのために反響を知りたい。
・本来は管理会社にてすべて決めていただき収益にも貢献したいが、空室が長引くようなら、自ら客付け会社に営業にも行く。
・今回も数社の客付け会社に営業をかけている。
・営業をかけた先には募集を止めたことはタイムリーに伝えないと、迷惑をかける可能性がある
これらのことを簡潔かつ淡々と説明をし、おおむね理解を得られたと感じました。
あ、
「客付け会社に営業をかけた」というのはブラフです。
「営業をしようと思って回答を待っていた」のが事実ですが、緊張感を伝えるため、このような言い方にしています。
3.管理会社のスタンス
私からのサジェスチョンに対して店長は、以下のように返してくれました。
店:「ご意向に沿えず、申し訳ありませんでした。
当社が管理でお預かりしている物件のおオーナー様はほとんどが地主さんであり、これまでそのような対応をしていないのが実態です。
最近はジュニアさんのような方も増えてきましたので、私どもの対応も変えていかなければならないですね」
おおむね事実と受け取りました。
だとすれば、担当者の反応も頷けます。
地主と不動産投資家では、求められる対応は違うでしょう。
ジ:「御社には御社のやり方があると思いますので、私の言うとおりにして欲しいというつもりは毛頭ありません。
必要な時には私からアクションしますので、私のスタンスはご理解をしておいてくださいね」
これもまた、私の本音です。
たかだか1棟のみのオーナーですからね。
併せて
ジ:「原状回復などについても同様で、出来ることとできないことを明確にしていただけると助かります。御社でできないことは、私の方で対応しますので」
とも。
先方にとってウザい大家であることは自覚をしていますが、お互いに少し歩み寄れた雰囲気もあったと思います。
4.敷金礼金のモヤモヤ
続いて敷金礼金を取ったこと(取れたこと?)、フリーレントを使わなかったことについて、掘り下げていきました。
店長と担当者には、雑談として話しましたけどねw
ジ:今回の入居者さんは他社付けですよね?
どのような経緯で紹介いただけたんですか?
場合によっては客付け会社さんんもお礼に行きたいので。
店:実は近くで取り壊しになるアパートがありまして、客付会社はその管理会社です。
その会社は千葉の会社なのでウチに相談があり、ご紹介となりました。
このことは担当者から聞いてはいましたが、この時に初めてピンときました。
ジ:だから敷金礼金が取れて、フリーレントも不要だったんですね。
担:仰る通りです。
ジ:だったらイチイチじゃなくて、もっと取って委託費にすればよかったのに(笑)
そういうのは、全然構いませんからね。
担:話を壊すわけには行かないので、そこまでは(笑)
やはり直接聞いてみるものですね。
私としてはこの話を直接聞けたことでスッキリしました。
メールで知ったら、もう少し違った印象だったかもしれませんので、やはり会うことは大事ですね。
私としてはフリーレントを付けてでも、ADを払ってでも早く入居付けをし空室率を下げたい意向であることを伝えました。
「これからもよろしくお願いしますね」
そう言って気持ちよく、頭を下げて帰ってきました。
5.まとめ
この管理会社は地場大手で複数店舗を展開しています。
それでも地主を相手に商売をしてきており、このようなスタンスが定着していることが確認できました。
つまり、
今の時点で社会人2年目である担当者を責めるのは酷だということです。
それでも私は担当者と店長には、参考までにとアパート1号の管理会社との入居付けのやり取り、具体的には内見の案内、契約、鍵の受け渡しなどについて報告をくれたメールを転送しています。
店長が言うには、これまで取引をしている地主のオーナーさんからは、そのような報告を求められることはほぼないとのこと。
「郷に入らば郷に従え」
従いつつもお互いの理解を深め、気持ちの良い関係で居られるための努力はしていきたいものです。
「情けは人の為ならず、、、」
ですからねw
今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。
これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。
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