【実践大家コラム】№189、ある都会の仲介業者の実態・後編

構成は

1，5月14日現地調査と、情報調査

2，管理会社見つける、問合せ

3，土台の補強見積もりと元付探す

4，懇意なY不動産会社に直接交渉依頼する。

5，掲載業者が△△△さんでは仲介だったが、5月16日○○○ポータルでは専任媒介表示が

6，業者の売り方がおかしい？？

7，重要な瑕疵の表示がない

8，5月17日近隣の不動産屋さんに投資家さんから問い合わせが

となります。

7，重要な瑕疵の表示がない

　本来売買仲介業者は、売主・買主が取引中、取引完了後にトラブルの起きないことを目的に仲介して話を纏める義務と責任があります。

このフィクションコラムの出てくるある都会の仲介業者さんはその点、少し問題があるような気がします。

①本来はトラブルが起きないよう…物件の状況をきちんと重要説明書で知らせるよう売主にも聞き取り、自分でも調べて、その内容をしっかりと伝える責任があります。

②部屋の広さも不明…5/6空で学生向けアパートなのに（過去のレントロールも調べず）長年の安定した運用実績とか、1室入居で来年は卒業して全空になるのに、すぐに収益が得られるとか、明らかに事実とは思えないようなポイントと高い想定利回りでアピールする。

⇒これあくまでも入居したらの話で、入居には補修必須なのに敢えて書いていないのか調べていないのか、トラブルの避けるために調べる仲介に求められている仕事をしているのか

③5本の柱の土台の腐朽は建物をチェックすればわかることです。

1,000万未満の物件なので、都会から物件を調べにくることもなく、電話とネットだけで仲介をしているのでしょう。

売買が完了すればそれでいいのか、買主がわからなければそれでいいのか、

売主から聞いていない、現状引渡し、契約不適合責任免責で逃げるつもりなのか（そもそも売主に告知事項聞いていないのかもしれない）

上記は私の邪推で重要事項説明できちんと5本の柱の土台が腐っていることを伝え補修の必要があることを伝えるのかもしれません。

それはこのフィクションコラムには答えはありません。

※しかし、実際にこのような土台が腐朽しているというような視認できる部分の重大な瑕疵は、知っていて売買契約しないと、売主も買主も不幸です。場合によっては大きなトラブルになります。

　都会の仲介業者さんが売買仲介をするときは多くの場合、その物件について知らないことが多々あると思うので、できるだけ元付さんを探してできれば地場のその物件をよく知っていると思われる元付さんと交渉されると良いと思います。※ここ重要です

8，5月17日Y不動産屋さんに投資家さんから問い合わせが

　5月17日、Y不動産屋さんからTELがかかってきました。当初多分問合せの電話かかってきますよ。なかなか26％の利回りで出ることは無いので注目をしている投資家さんは多いと思います。

　当県在住で探している方だとやはり、5/6空は入居可能か調べると思うので問い合わせがあると思いますよ。とY不動産屋さんには伝えた時には、全く電話はかかってきてないよと言ってましたが、100万単位の値下げで買おうかなと思った方がいたようです。

　「kazu21599さん、同じ人から2回かかってきましたよ」、1回目は「パールAというアパートが○〇〇万で出ているが安いと思うので、購入を検討している。もし買ったら管理をお願いするかもしれませんが、5室空いているけれど入居はありますかね？それともう1つ1.3憶で30室の学生アパートも売りに出てますが、入居が決まらない状況なんでしょうか？」

「パールAは学校から近いし、すぐ隣のアパートは満室なので、入居する可能性はあると思います。空室が多いのは、持ち主が手を掛けてないので連れて行っても、他のアパートの方がいいということで決っていません」と答えたら、

2回目は「家具家電を付けたらご入居決まりますかね？」との話で

「別のアパートで家具家電付のお部屋は割と決まり易いですよ」と伝えたとのこと。

「土台が腐ってるので修理が必要ってことは教えてあげました？」と聞くと「特に言ってないよ、聞かれてないし、お部屋のことは聞かれたけど躯体のことは聞かれてないので言ってないです。」

「購入してから知ったらショックでしょうね、何だかかわいそうですね」と言うと

「近くなんだから、見に来たと言ってたので、普通買うとなったら自分で業者さんと見に来て調べるでしょう？高い買い物なんだから、、、kazu21599さんも、業者さんと一緒にチェックするでしょう？」

「僕はチェックするし、自分で再建築可能かも調べますけど、まあそうですよね、自己責任だし」と言うことですね。

　まあ、名前も言わず地元でアパートを経営している者ですがとの匿名の問合せなので（それも失礼だと思うけど）、よく考えると、聞かれてない建物の瑕疵なんかをベラベラ話したら、売主さんの売買の邪魔をすることになるし、そもそもポータル掲載する業者が調べて重説で説明しなければならないことなので、わざわざ言うのは確かに余計なお世話だろうなと思いました。

　やはり、当地でも利回り26％は珍しいので購入する方や問合せする方はいると思いますが、物件は必ず購入前に見にいって納得して買わないと危ないと思います。

　まあ、専任なら3か月の間に今の掲載価格で売れる可能性は充分あります。購入される方は土台の腐朽に気付くといいのですが、購入した後に土台の修繕が必要とわかったらショックでしょうね。

まあ安いんで破綻することは無いでしょうが、それも自己責任ですね。

　　　　　　　　　　　　～完～

このコラムはフィクションです。似たような物件があってもそれは偶然です。

問題は買える方がいいのか、買えない方がいいのか

調整区域、ハザードマップ家屋倒壊等氾濫想定区域、

洪水浸水、0.5～1ｍ床上浸水想定区域

想定利回り26％アパート

誰の手元へ行くのだろう

注意：このコラムは虚実の入ったフィクションコラムです。

次回逆転の妄想コラム番外編始まる！