北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。

皆様から頂いた「コメント」「いいね」が執筆の励みになっています。

本当にありがとうございます！

＜入浴剤＞

母の日のプレゼントに入浴剤を贈りました。自分でも使ってみたいです(笑)。

私が不動産投資で読者や地元の投資家の役に立ったことがあるか！？って考えると、意外に実績が幾つかりました！

・水面下で来た物件を、当該エリア・ドミナントの投資家に紹介～成約

・新築見学ツアーを開催して、新築志向の投資家に情報提供

・実業系の社長たちに、懇親会などでかる―くアドバイス(笑)

・投資家の方に、グループLINEで情報提供・アドバイス

・読者との面談・人脈の紹介（繋ぐ）

ってのはありましたが、やはり良い物を無事に買えるところまでサポートするのが理想ですよね！？

ってことで、私の読者が最初の１棟目を無事購入するところまでサポートし続けました！

今回のコラムは１棟目を購入できた読者のスナップショット（売買契約～決済引渡）です。

１．売主が認知症？

売主はこんな感じです。

土地：母親（高齢者）

建物：息子、娘（現役世代）

推定相続人は建物の所有者の二人のみで、ご子息全員が建物の所有者でした。

売買契約が終わり無事に決済を迎えられるかと思っていると・・お婆ちゃんは決済会場に来ないと言い出しました（汗）！

むむむ！？って事で、売買契約～決済の間に、司法書士が売主のお婆ちゃんに意思確認を行いました。

司法書士に対して、お婆ちゃんはこう言いました。

アパートは売らない！

びっくり仰天です（大汗）。

この司法書士は買主が選んだ手数料が安い方でしたが、ちょっとお婆ちゃんに嫌われたのかもしれません（汗）。

こりゃ困ったよねーってことで、今度は仲介が選定した高齢者の司法書士に変更して、再度意思確認を行いました。

高齢者の司法書士は、まずは売主のお婆ちゃんに好かれるよう（心を開いて貰えるよう）ゆっくりと話を進めたそうです。

するとお婆ちゃんは・・

アパートを売る！

意思確認が出来ました（ほっと一息）。

結果としては、司法書士が変わる事で、お婆ちゃんの意思確認が出来たのです。

仲介は建物の所有者の息子・娘（現役世代）から、母親（高齢者）に売却の意思があり、これを履行させるといった念書も取ったようです。

推定相続人が全員念書に署名したので、現実的には大きな問題は無さそうですが、万が一法的な問題に発展すると、この念書の効力も疑問が残りますねー。

今回はお婆ちゃんの言動から、認知症も疑われましたが、幸い認知症ではなかったようです。

仮に認知症の場合は、家庭裁判所が親族や弁護士・司法書士などが成年後見人に選ばれます。

但し、成年後見人は親族だけで法的な行為が出来ないなど、評判の悪い制度のようです。

こういう事態に備えるために、（以前コラムにもしましたが）家族信託制度の提案を受けたことがあります。

私も自宅併設RCの土地の半分は母親名義のため、考えさせられる場面です。

私の税理士からは、最低税率で毎年贈与すると税負担が少ないと、アドバイスを受けています。

２．境界石が無い

今回はフツーに公簿取引で売買契約を締結しました。

仲介は境界明示物件でも、売買契約前に境界石の確認をしていません・・。

１０年前に大規模な市の測量が実施されたエリアだったからとは仲介の弁です。

仲介が売買契約後に境界石を確認すると、道路と反対側の境界石が１個だけありません。

境界石が無いこと自体は、札幌の地主物件ではよくある事です。

但し（売買契約後の）タイミングです。

今さらって感じですよねー（汗）。

仲介が売主に相談した結果、決済引渡後一か月以内に測量することになりました。

決済が終わり、測量をすると・・

・100坪　→　マイナス0.1㎡（マイナス２万円）

地積が減りました（涙）が、公簿取引のため売買価格に変更なし

・道路側の境界石が１ｃｍ道路側に、１ｃｍ隣地側に移動

道路と反対側の境界が物件側に寄りましたが、逆に道路側の間口は若干広がりました。

仲介の進め方には大きな問題を感じますね・・。

測量は隣地の立ち合いを行う本測量で約４０万円でした。

３．不安

今回は測量のほかにも、売買契約後に売買契約書の原本を買主に渡していなかったり、領収書を渡していなかったりと、まあまあ大きな仲介のミスがありました(笑)。

買主は一棟目だったせいもあり、不安に駆られて逐一私に相談がありました。

そのたび私が仲介に電話を入れて確認していました。

この間も買主には、ランチミーティングなどで細かな相談に乗っていました。

買主（相談者）の旦那様は、社長経験者で今は経営コンサルをやられています。

私が奥様にアドバイスをすると、旦那様からこんな話を無料で聞いていいのかと言って貰ったことも何度かありました。

ちょっと嬉しいですね。

物件探しでは自分が探すように相談に乗っていましたが、物件が決まり仲介が入ってからは仲介に遠慮した形になり、特に境界石の件ではポテンヒットを許しました。

境界の感覚は、坪単価100万円以下の札幌と東京では意識が大きく違いそうですね。

４．まとめ

読者の買主は、旦那様が定年後のご夫婦のため、年齢的な事もありローンに抵抗があったようです。

本物件は５千万円の現金買いです！

今後も不動産を増やしたいと言う希望なので、今後の物件取得では一部でもローンを使い（今回の）１号物件を共担（添え担）にすると規模拡大も狙いやすいです。

但し融資期間は年齢的に１５年程度になりそうです。

こんな状況を把握しながら、次の物件に相談にも乗ろうと思っています。

築２０年超の物件なので、それ以前に運用での相談が来そうな気配がしますが(笑)。

今週末、買主のご夫婦からお礼がしたいとの事でランチミーティングに誘われました。

初めてだと思いますが、アドバイスする会ではなく、楽しいランチにしたいなと思っています。

別件ですが、

明日は玩具メーカーの社長から、自分の会社を見て欲しい＆不動産投資の相談がしたいという事で、夜の食事にお誘いされています。

仮に私が不動産投資で投資家の役に立っているなら、

大部分は楽待実践大家コラムのおかげです

皆様、ありがとうございます！

私の楽待相談室での私の回答は減りましたが（汗）、皆さんから教わった事を含めて色々な場面でアドバイスすることで、恩返しできればと思っています。

６月は沖縄の医師と札幌で情報交換したり、川崎の投資家の札幌イベントに参加したり、名古屋出張でちくわの国の大家HIKOさんとお会いできたりするかもしれません（私の師匠に帯同します）。

７月は九州地方に出向いて、こども大家さんほか数名のコラムニスト・コメンテーターの方々とお会いできるかもしれません。

翌日は宮崎で野球部メンバーと合流して、ウ〇ケンさんともお会いできるかもしれません。

今後も皆様から刺激を受けて、私へ相談される投資家へのフィードバックを続けたいなと思っています！

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―