北国の大家です。

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＜育てる黒えだ豆＞

子供から妻への誕プレです。美味しい枝まめが食べられるよう頑張っています(笑)！

北海道物件にエアコンを設置する事例紹介です。

北海道の築２８年、利回り１７％物件でエアコン導入を進めています。

今回は導入経緯などについて、書いてみます。

＜アジェンダ＞

１－空室状況

２－エアコン設置（管理会社からの提案）

３－入居者アンケート

４－ファイナンス

５－まとめ

昨年は北海道の夏日も２０日以上（札幌は３０日近く）になり、北海道の賃貸仲介でも「エアコン物件あります！」とのぼり旗が立っている店もあります。

今回の物件は北海道でも太平洋側の寒いエリアの胆振（苫小牧・登別・室蘭）ですが、全戸へのエアコン設置を決めました！

１．空室状況

空室に関してはモグラたたきの様相を呈している物件です。

入居が１５戸／１６戸になったかと思いきや、立て続けに２戸の退去連絡があり、現状１３戸／１６戸です。

テコ入れが必要だと思っていた時に管理会社から提案（営業）がありました。

２．エアコン設置（管理会社からの提案）

こんな提案がありました。

プロパン会社からエアコンを安く仕入れられるので、全戸にエアコン設置しませんか？

ありがたいと思い、（一番安い）６畳用のエアコン（室外機は壁設置）で、材料・工賃・税込みでお幾らですか？と聞いてみました。

回答は１５万円／戸

うーむ、ちと高いので丁寧にお断りしました。

私の相場観（新規：室外機は壁設置）はこんな感じです。

友人価格：９万円

札幌の業者価格：１２万円

札幌の管理会社価格：１４万円

（室外機を玄関前に置くと、業者でも１０万円しません）

どれよりも高いです（汗）。

この相場観を率直に管理会社の社長に伝えました。

後日、再び提案がありました。

材料・工賃・税込み１１．５万円

３．５万円／戸も下がりました（２５％オフ）。

私たちのポリシーとしては、入居中のお部屋の修繕は管理会社経由、空室はオーナー・ダイレクトでやる（場合もある）って感じです。

今回は入居／空室の共通価格なので、全戸を管理会社にお任せします。

室外機が（新規）壁設置で管理会社経由なら、結構安いよね！という判断です。

３．入居者アンケート

北海道の築古オーナーでは、同じ場面に直面している大家さんがいます。

ある大家さんは、入居者にアンケートを取っていました。

「家賃３千円アップでエアコンを設置します」

その物件では約半数の入居者が家賃アップでもエアコンを希望しました。

ここで私たちは、知人大家さんの手法丸パクリしました（汗）。

知人大家さんの物件よりは属性が低い方が多く希望者が少ないかなと予想していました。

結果は３戸／１３戸です（やはり少ない・・）。

入居中３戸＋空室３戸の計６戸にエアコンを設定することにしました。

現状の空室はエアコン設置＋家賃３千アップで募集

入居中でエアコン設置希望がナシの部屋は、退去時の原状復帰工事でエアコン設置＋家賃３千円アップで募集することにしました。

設置工事はこれからなので、募集効果はお楽しみって感じです。

４．ファイナンス

私たちはリフォームローンを使う派です。

今回も信金の信用保証協会付きローンを使います。

既に運転資金ローンの残債が１３０万円あるので、この残債とおまとめローンにして貰います。

＜今回申し込むローンの内訳＞

１８４万円　設備資金（エアコン１１．５万円／戸　ｘ　１６戸）

１３０万円　運転資金（ローンの残債）

２８４万円　（合計）

これを７年間で借り入れます。

一般的にはエアコンの償却年数以下で５～６年間かなと思いますが、微妙に伸ばします。

信用保証協会付き融資は、信金の設定する金利が低くなります。

北海道の制度融資で〇〇制度というのが幾つもあり、保証料が安くなります。

良い感じで信金マンに北海道の制度融資を選んで貰います。

これで保証料を抑えつつ、信金には低い金利（１％程度）で出して貰う事にしました。

今回はちょっとトリッキーな融資で、運転・設備資金（こんなのアリ？笑）にして貰います。

エアコンの設備資金として６戸分６９万円、残１０戸分は未来の退去時にエアコンを設定する費用として運転資金とする。

これに運転資金の残債を加えた（おまとめローン）にするって感じです。

現状の運転資金の返済額が３．５万円／月で、この運転・設備ローンの返済額が３．８万円／月の予定です。

入居中のエアコン希望者が３名なので、家賃は９千円／月アップです。

すると実行直後でも月の実質負担は（現状の返済）３．５万円→（エアコン設置直後の返済）２．９万円（３．８万円―０．９万円）へ下がります。

今回の施策の特徴は次の３点です。

・（現状未設置の）エアコン設置費用は運転資金として借入済

・退去の際は、借入済の運転資金でエアコンを設置

・募集時に３千アップの賃料で募集する

５．まとめ

エアコン設置はプロパン会社の貸与がなくなり厳しいなー、と思っていたら家賃アップとローンの組み合わせで実は負担減になりそうです。

今までガス代に上乗せされた費用を（正常に？尋常に？）家賃へ転嫁したことで、結局大家が有利になると言う結末が見えてきました。

今回の協力者はこんな感じです。

知人大家さん（アンケート作戦）

管理会社（低廉な提供価格）

信金マン（ローンの金利・期間、制度融資の選定、おまとめローンの交渉）

賃貸経営では、周囲の方々に助けられている面も多く、本当に感謝しています！

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―