北国の大家です。

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＜1棟目取得のお祝い＞

読者の方が１棟目を取得したので、妻から花束を贈りました。読者の方からフラワーアレンジメントした写真を頂きました。

 

今回は箸休めコラムです。

私たちの独断と偏見で、札幌の賃貸事情を俯瞰してみました。

※一切の苦情は受け付けません(笑)

札幌の新築は昨年末から今春にかけて、物価上昇に伴いやっと賃料も上がり始めました。

新築の家賃は一度上がり始めると、建築費の高騰などもあり、こんな感じでガンガン上がっていきました。

※イメージアップの為に５５㎡の２LＤＫの賃料も書いておきます。

昨年夏　㎡単価　１，６００円（家賃８８，０００円）　〇（満室）

昨年秋　㎡単価　１，７００円（家賃９３，５００円）　〇（満室）

今年春　㎡単価　２，０００円（家賃１１０，０００円）　〇（満室）

しかし満室になる家賃は、この辺で打ち止めです。

この辺から決まらなくなりました。

今年春　㎡単価　２，１００円（家賃１１５，５００円）　×（決まらない）

駅１０分、ファミリータイプ（全戸分の駐車場あり）・単身向けでも上記の㎡単価　２，１００円だと半分しか決まらないエリアも出始めました。

エリアは地下鉄沿線の地価は高くはないけど、今まではまあまあ需要の固いエリアでした。

新築には賃貸仲介、管理会社、建築会社などの満室保証を付ける場合があります。

今回の㎡単価　２，１００円の満室保証では、半分しか決まらなく管理会社が数百万円を持ち出す事例もあるようです（現在も持ち出し中です汗）。

さすがに昨年夏から一年経たずに家賃が１．３倍以上になると、物件の明暗が分かれる感じです。

５５㎡で家賃が１１万円を超えるなら、賃貸ではなく新築（戸建・区分マンション）をマイホームローンで買った方が月々の支払いが少ないといった合理的な理由もありそうです。

実際は半分しか決まらない物件もあれば、㎡単価２，１００円でも満室になっている物件もあり物件ごとに明暗が分かれている感じです。

郊外物件に限定して、㎡単価２，１００円でも決まっている物件を私なりに要素を分析するとこうです。

①人気のエリア

駅チカ、学校、公園、スーパー、コンビニ、ドラッグストアーが近いなどの生活便利以外に加点要素があるエリア。例えばこんな感じです。

・北大など医師が多く住むエリア（医師、医学生が多い）

・大型病院の最寄りエリア（医師以外の医療関係者が多い）

・商業地が近いエリア（生活が完結する）

・人気の大型ショッピングセンターがあるエリア（週末に賑わう）

などは高くても決まっている感じです。

②６階建て以上の高層建築

　やはり建物が高いと家賃が高くても受け入れられる感じです。

北側に道路があると高層建築にしやすいので、土地の仕入れは接道も重視したいです。

③共用部・室内のグレードが高い

エントランス、通路も石目調・木目調でそれなりに高級感があり、室内はキッチンの天板で高級感を出したり、フラットキッチンで開放感を出したり、キッチンストッカーやちょっとした収納家具も高級感があったりと、全体的に企画のセンスが良い物件

④都市ガスの集中暖房

プロパンが高額なイメージが染みついた札幌では（実際の料金ではなくイメージとして）都市ガス物件の人気が高い。

冬場の燃料費が高額になる北国ならではの要素です。

給湯器、ヒーターの設備リース料の支払いに高じる入居者が多い。

大家はプロパンの貸与スキームっぽく当該の修繕費の負担なし。

⑤ロードヒーティング

ここは判断の分かれるところですが、雪を捨てる場所があり、エントランスに雪が積もっていないのは、評判が良いです。

冬期間だけロードヒーティングの燃料費を４～５千円／月（１２月～３月）入居者にチャージも多いです（入居者が受け入れやすい）。

 

ここからは逆に㎡単価２，１００円に勝てない加点要素たち。

⑥角地

　採光を取りやすく、冬場の除雪には便利だけど、賃料の３割アップに打ち勝つほどの魅力はないかも。

⑦全戸分の駐車場

　駅周辺で生活が完結する商業エリアでもない限り、全戸分の駐車場は当然でしょって感じ。

⑧駅１０分

　札幌の社宅代行業者は駅５分で探す場合が多いらしく、駅１０分だと札幌でも競争力がやや落ちる感じ。

⑨エアコン・ネット無料（１棟１G）

あって当たり前の感じになりました。

 

 

全ては建築費の高騰から始まりました。

札幌の対応はこんな感じです。

⑩建築会社は家賃を上げた企画を打ち出す

⑪信金はアパートローンの融資基準を変えて貸せるようにする

こんな動きが広まっていましたが、

⑩に関しては限界が訪れた感じで、新築が急速に鈍化しそうです。

地主・資産家・業者しか新築を建てられなくなり、個人投資家は新築から退場になる日が近いかもしれません。

すると築浅が割安に感じて、築浅を７％で買って２週目に８％を狙う手法も現実味が出るかな？って気もします。

 

まとまりのないコラムでしたが（汗）、新築市場にも目配せして中古の取得に繋げたいなという趣旨の箸休めコラムでした！

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―