中古アパート投資

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

最近のコラムでは10棟目アパートで発生した水トラブルについてお伝えしています。この物件は昨年の夏に購入した中古アパートです。満室で購入して、ずっと退去もなかったので優秀だと思っていたのですが・・・勘違いだったかもしれません(汗)

 

配管が折れてしまい・・・大量の水漏れが発生してしまいました。1階にも浸水する被害が出ていますが、心配はそこだけでは収まりません。不具合の起きた3点ユニットバスについて、いつもの水道設備業者さんに見てもらうと・・・修理が不可能だと言われてしまいました。欠陥住宅のような感じで、修理をするための開口部から手が届かない場所に配管が通っています。『修理を考えていない建て方をしている』と言われてしまいました・・・。

 

 

ということで、できる対応策を業者さんに聞いてみると3点ユニットバスを解体してから配管の修理をするしかないようです。そのあとで新たに3点ユニットバスを設置することになります。壁や床を壊しながらの工事になるので・・・復旧には80万円くらいかかるでしょう。どうせならバストイレ別っぽくシャワーユニットとかにもしたいので100万円くらいかかるかもしれません。いろいろ考え中です。

 

 

この10棟目アパートは

 

価格:3千万円台半ば
表面利回り:9%
構造:重量鉄骨・築26年
立地:埼玉県某駅(国道16号線内側エリア)
駅徒歩:15分
土地の面積:50坪
路線価:14万円/㎡
道路付け:広い公道沿い・整形地

 

という感じのスペックでした。もともと4千万円くらいで売りに出されていたところから何百万円かの値引きを通して買っています。近隣で同スペックだと表面利回り7%台~8%台です。土地値で見ても近隣の更地で坪80万円くらいなので資産価値としてもそこそこです。エンドでの土地値物件と言った感じで、路線価割合では7割弱ですね。

 

まぁ、自分としては安く買ったつもりでいる10棟目アパートだったわけですが・・・中古アパート投資は難しいところもあります。既に建っている中古の建物を買うことになるのに建物の中身を見ることはできません。満室だと部屋の中ですら見られません。ましてや、躯体の内部がどうなっているのかはさっぱり分かりません。

購入してから不具合が起きるかどうかは運次第ということになるわけです。時限爆弾みたいな不具合が多く設置されていたとしても不思議ではないのが中古アパート投資です。

今回の水漏れの不具合も全部屋に共通する時限爆弾でしょう。各部屋で80万円かかると想定すると・・・全部で8部屋あるので640万円を覚悟しなければならない不具合だということになります。

これを考慮すると表面利回り9%じゃなくて8%弱になってしまいます。そうなると、『そこまで安く買ったわけじゃなかった』という結果になりますね。儲からないわけではないけど、想定よりは儲かるのが減ってしまいます。ただ、想定外を考慮して何百万円かの値引きを通しておいて良かったとは言えますね。

 

中古アパートは不具合の確率が高い!?

そもそも、中古アパート投資というのは不具合が頻発する確率の高い投資だという側面があります。

だって、売りに出されるということは前のオーナーさんが嫌になった物件だということです。中古アパートの運営で嫌になった理由のひとつが不具合の頻発でしょう。今回の物件のように、対応が難しい不具合がある物件だと分かったら売りに出したくもなりますよね。。。

 

そして、中古アパートというのは購入前に一生懸命確認しても不具合を見抜くことは困難です。なんとなく『えいっ!』と買っちゃうだけです(笑)

 

あとは確率論の問題になります。体感としたら、不具合に困らされるのは2割という感じでしょうか。その2割も儲からないほどの不具合ではないですが、苦労はしますし・・・、想定よりは儲からないのでガッカリもします。

 

心配なのは投資初期にハズレを引くことです。経験が無いので大変でしょう。それに加えて高値づかみしていたら投資がマイナス成績になってしまうこともあると思います。

 

頑張って探せば安いと思える物件を見つけることができるのが中古アパート投資のメリットですし、魅力です。しかし、そもそもの特徴として不具合が発生する可能性も高いというデメリットもあるので注意が必要です。

売主も不具合に嫌になって売るかもしれませんが、売るときにはそんなことは隠します。不動産投資はキツネとタヌキの化かし合いですからね・・・。だから、中古アパート投資では何かが起きても儲かると思える額で購入して、何かが起きたとしても安く済ます運営をしながら泥臭く儲けていくことになるわけです。

 

今回は10棟目で不運なトラブルが発覚しましたが・・・、これも中古アパート投資の一部だということです。なので、今もいろいろと考えながら対応策を考え中です!

 

 

以上、中古アパート投資の怖い部分でした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました!