おはようございます。

しげお@です。

 

後悔した話です。

２年前に買った区分マンションがあります。

 

物件は、横浜市という立地に惹かれて、自主管理、団地系エレ無し、総戸数１２戸、面積６０平米、築年数５０年の区分マンションです。

 

・買った時、不動産営業マンが適当で・・・

物件調査をろくにせず、自主管理だから売主にヒヤリングをしただけ（管理組合に確認しない）と雑な重説を作りました。

修繕積立金額が違えば、管理規約も違えば、室内設備も違う、久しぶりに大当たりな不動産営業マンでした。（当時、その会社は楽待で広告を出していました。楽待はポータルサイトですから、色々な営業マンがいます。中には気をつけなくてはいけない営業マンもいるでしょう。）

 

営業マンと揉め、営業マンからは「瑕疵担保は免責！」とメールが来ましたが、瑕疵担保とは違うんじゃ…. そのうち営業マンは出てこなくなり、その上司が出てきたところで、、愚痴でコラムが終わるのでこの話は終わります。

 

その営業マンのおかげか、物件価格は安かったです。賃貸利回り２０％と数字が出て、「高稼働だから細かいことは、もういいや！」と思いました。

 

・・・ですが、ここからが不運の始まりです😢。

 

・修繕積立金倍増計画

物件を買って半年、修繕積立金の値上げ予定が出されました。理由は大規模修繕費用分が足りないから。総戸数１２戸のマンションで各所有者の負担が大きいです。一時金は払えない人がいるため、毎月を増やそうという結果でした。

 

現在、管理費・修繕積立金は月１８，０００円です。面積６０平米の物件にしてはお得感がありました。

 

・・・これが倍になる予定😲！

さ、さ、３６，０００円！？

 

賃貸で運用していたため、手取りが減り、利回りが大幅に下がります…ショックです😢物件を修繕するためには仕方ありません。泣

 

・火災保険の加入を諦めた

マンション全体で火災保険に入っていません。

「過去に保険加入するのを諦めた」のです。保険料アップに耐えきれず保険を外したらしいです。

築５０年のマンション、火災保険料は上がります。保険会社の立場になればわかります。古いマンションは何が起こるかわかりません。

 

全体の管理費を少し上げても保険は入っておいた方が？と思いましたが、過去の総会では火災保険にお世話になるトラブルが起きていないため、保険料を支払うなら、都度修理費で払った方が良いのではないか？という記録がありました。

 

・配管トラブル、修繕項目の多さ

共有部配管が壊れました。私の部屋は被害無しでしたが、被害があったお部屋は可哀想でした。

 

長年交換をしていない配管の経年劣化です。

外の大規模修繕に加えて、配管系の問題が出てきます。過去の履歴では給排水管の改修工事はありません。築５０年、配管は何もしていないと思われます。

 

水漏れで出た被害を修繕積立金で払います。

皆で貯めた修繕積立金がパーです・・・火災保険に入っていても老朽化だから保険金は出なかったかな・・・😢

 

・私は総会に参加することにした

私は普段マンションの総会に行きません。

ですが、次々と起こる問題、これからの修繕の課題等から、総会に参加することにしました。議事録や管理組合の動きを見て、物件の立地が良いから、改善すれば、価値が上がると思ったのです😊

 

将来的に建替えの話にでもなれば、オイシイかも・・？

その前に、まずは修繕をして物件を維持しよう。どうすれば１０年、１５年物件の維持が出来るだろうか・・・私なりに過去の議事録を見て考えてから参加しました。

 

・さいごに

今日のコラムはここまでです。

きちんと修繕すれば維持できるだろう、皆で話し合って良い方向に進めていこうと思い総会に参加してきます。

 

次回のコラムは、「しげお@　総会に参加」です。

 

先に結論を書くと、若者の意見は通らない！です。

マンションの老朽化・居住者の高齢化、これらは日本の築古マンション課題だと思います。