おはようございます、サラリーマン大家のTAKAです。

少し前に、NHKの報道で、晴海フラッグの一部の街区のマンションの所有者を調査したところ、かなりの個数が投資目的の法人による購入であったことがわかったとの報道がありましたが、この報道に直接は関係しないもののタワマン投資についてコラムを書きたいと思います。

1.タワマン投資

タワマン投資といっても誰が買うのか、どういった目的で買うかにもよりますが、個人の投資家が、投資目的でタワマンを買う場合には、ヤドカリ投資のために買う取ったことが多いのではないかと思います。

ヤドカリ投資については、明確な定義があるわけではありませんが簡単にまとめると、

(1)住宅ローンを利用し、数年後の転売を視野に物件を購入する

(2)購入した物件には転売までの期間に実際に入居する

(3)物件の売却時には、マイホームを売却したときの税制上の特例(「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」など)を利用し、売却益にかかる課税を回避(軽減する)

の3点を利用した投資ということだと認識しており、このときに購入する物件が、タワマンの場合を今回のコラムで書くタワマン投資と定義したいと思います。

2.タワマン投資のメリット

ヤドカリを前提としてタワマン投資には以下のメリットがあると考えられます。

(1)金利の極めて低い住宅ローンを利用して物件を購入できる

(2)物件の価格が高い分値上がりした際に大きな利益が見込める

(3)税制上の特例を活用することで利益に対する課税を回避(軽減)することができる

(4)物件価格が下落した際にはそのまま居住しつづけるといった選択肢がとれる

3.タワマン投資で留意すべき点

一方でヤドカリを前提としたタワマン投資では、以下の点に留意が必要だと考えています。

(1)高い管理費や長期的な修繕積立金の上昇リスクがある

(2)物件価格が大きく下落した場合に価格が高いゆえに売却が困難になる

また、ネット上で一部の方は、税制上の特例を複数回利用(現在は3年に1回の利用が可能)して大きな利益を得ているといった記事などをみかけますが、特例を複数回利用することを前提にした購入の場合には、特例の利用が税務上認められない(否認される)リスクがあるので、反復継続的な特例の利用には注意が必要かと思われます。(また、今後、過度な利用が広まった場合には制度自体に蓋がされる懸念もあります)

4.おわりに

この十数年の状況を見ると、過去にタワマンを買っていた方々は大きな利益を得ている方がほとんどかなと思います。

ただし、個人的には、長期的な目線で考えたときに、居住用物件としてタワマンが良いかといわれると(?)という感じです。

将来的な売却を視野にタワマンを買っている、これから買おうとしている方はかなり多そうですが、ある意味「ババ抜き」の状態になりつつあるので、いつカードを切るか、いつゲームを辞めるかはよくよく考えるべきではないかと思っています。

(個人的には過去に戻れるのであれば、ぜひやってみたくはありますが。。。)

最後までお読みいただきありがとうございました。