北国の大家です。

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本当にありがとうございます！

＜自宅併設RCの鉢植＞

入居者から「お花の時期ですね。大家さんのお花を今年も楽しみにしています」と言われました。少し緊張します(笑)。

 

本州だと築古を買うのに、イチロー銀行やノンバンクが使えますよね。

残念ながら、北海道の物件は対象外だったり、対象になっても札幌の好立地のみという場合あるのです。

1．築古の融資

やっぱ北海道は不動産投資に向かないよねーとなります（涙）が、北海道民には戦いようがあります。

道内の田舎から出て来た信用金庫です！

最近、木造・築２５年物件・利回り１５％で、空知管内（豪雪地帯）の

自己資金５％、金利３％、２０年ローン

の打診がありました！

他の信金は長くても１５年間です。

金利は高いですが、キャッシュを追求する方には、なかなかの好条件です。

でもこれって、出口が道民しかないならリスキーな感じもしますね（汗）。

北海道の札幌以外の地方都市では、割と首都圏などのオーナー物件が多い（意外ですか？）事を考えると、出口が狭まるのが課題だとは思います。

この打診を受けた投資家は、投資歴４年、４棟目、当該信金２棟目です（私はでありません汗）。

１棟目は自己資金２割から始まりました。

投資家（賃貸事業者）としての信用も得ての条件なので、最初からこうは行きません。

全国の平均年収より、ちょっとだけ高い年収のサラリーマンに提示された条件です。

エリサーではありません（失礼！）

総投資額も１億円以下での申し込みなので、北海道民なら再現性は高いかもしれません。

道民はノンバンクや、ノンバンクっぽい銀行の融資を補完する形でも信用金庫が活躍してくれます！

２．新築の融資

次に札幌の駅徒歩１０分以下、新築RCの融資条件が、やっとまとまりました。

私と知人大家さんの情報をまとめると、こんな感じです。

都銀　融資利回り１０％

金利１．５％

期間２０～２５年

※サンプル２行

 

地銀　融資利回り１０％

金利１．０％

期間３０～３５年

※サンプル４行

 

信金　融資利回り　８％

金利　２．５％

期間　３０～３５年

※サンプル多数

 

今回の結果から、信用（資産）のないうちは、都銀から借りる意味は低そうです。

現状の札幌新築ＲＣの標準利回りは６．５％です。

※来年4月着工分から、省エネ対応（内断熱・外断熱）で５％～１０％上昇します。

省エネ非対応物件で、私が業者のように動いても７．０％が限界です。

次の利回りで考えます。

 

【利回り６．５％、価格１５５百万円】の場合

都銀・地銀　５，５００百万円（自己資金３５％）

信金　　　　３，１００百万円（自己資金２０％）

 

信金（に限らないかもだけど汗）は、取引が２棟目で２，５００万円（１６％）まで下がった事例がありました。

昨年までは、１，６００万円（１０％）もありましたが、厳しくなりました（涙）

怒られそうな結論を言います（汗）。

信金で借りて、信金で借り換える

ケンカ別れしないなど、状況が許せばですが（汗）

まずは、金利を気にせずエリアなど融通の利く（評価が高い）信金で借ります。

信金同士の借換はタブーとされていますが、幾つかの信金は借換ＯＫという頼もしいところがあります。

※業者も大規模大家さんも、借り換えない方針の方が割と多いです

この時、借換時は既存より有利な条件に設定する大前提があり、中には借換時のみ金利１．５％としている信金もあります。

取引する信金に偏りがある場合（業者でも割と多い）、これを知らない場合もあります。

私の知人（資産額１０億ちょい）は、借り入れ後３年で、３庫の信用金庫に金利引き下げ交渉を行いました。

結果は××〇で１庫だけが０．２%の引き下げに応じました。

この投資家は凄いのは、これからです！

金利引き下げ交渉で×を喰らった信金に、〇の引き下げ事例を提示して、結局３庫全て０．２％（１６千円／月額）の金利引き下げに成功しました。

３庫で５万円／月なので、割と大きいですよね。

その後も、３庫とは良好な関係のようです。

３．まとめ

こんな情報を私だけで持っていても意味が無いので、札幌の２つの大家会に情報提供しました。

 

私に相談に来られた読者の方に、有益な情報として紹介しています。

ラクマチの「融資が下りた金融機関」って情報も、入り口としては、本当にありがたい情報です。

但し、バットマンさんに負けずに融資情報を掘り下げると、より価値のある情報になると思います。

日本の各エリアのディープな融資情報を共有したいです！

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―