北国の大家です。

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本当にありがとうございます！

 

＜サイパンレモンの木＞

北海道での栽培で現在６ｃｍ程度です！

 

今月、本当に最後のコラムです（汗）。

ラクマチでの勉強とちょっとした行動で儲けさせて貰ったという感謝から、珍しく１１本目を書きます。

 

大規模修繕の話です。

従兄弟と話す機会があり、ちょっと驚きました。

私たちの自宅併設RCの賃貸部と全く同じ物件を従兄弟が所有しています。

エリア、建築会社、建築時期、間取り（２LDKｘ１２戸）まで同じです。

ＲＣ、築２８年で、外壁塗装は１６年前に実施済です。

従兄弟はサラリーマン大家、ローンは遥か昔に完済しています。

今年に入り父親からアパートの管理を任されました。

父親は自主管理でしたが、従兄弟はサラリーマンなので、管理委託しました。

従兄弟は、言ってしまえば、典型的な勉強不足の地主です。

今年から任されたので当然と言えば当然です。

 

従兄弟　北国さぁ、外階段大丈夫？

北　国　階段の傾斜がきついと言われたことはあるけど、何で？

従兄弟　今年、外階段物件の踏み板（片側だけ）が抜けたんだよね。

北　国　！！・・けが人は出たの？

従兄弟　踏み板の片側だけだから、けが人までは出なかった。

北　国　階段から落下して、大けがや、死亡事故の事例もあるから、ちゃんと修繕して鉄が錆ないように８年～１０年で塗装した方が良いよ（前回の塗装は１６年前らしいので）。

従兄弟　管理会社に対処して貰ったけど、結構なカネが掛かったな―

 

従兄弟　今年は屋上防水（ウレタン）もしたよ。

北　国　屋上２００㎡で幾らしたの？

従兄弟　８００万円だった

北　国　３年前、うちの屋上は３００㎡弱（オーナーズルームがあるので少し広い）で３００万円だったよ

従兄弟　なんでそんなに違うの？

北　国　ネットの一括査定サイトで最安値の所にお願いしたからだと思う。大規模修繕は業者により２倍３倍違う事はよくあるよ。さらに管理会社も２割抜くから、最安値と３倍違っても不思議はない。

 

従兄弟　空室が４戸あるんだけど、もう貸せないんだよね～

北　国　どうして？？？

従兄弟　２ＬＤＫ（４７㎡）の修繕費が３００万円／戸、４戸で１，２００万円の見積もりなんだよね・・

北　国　考えられない額だけど、高額になる理由は？

従兄弟　結露のせいで壁・床がふにゃふにゃだから、全部交換が必要なのと、壁に湿気を吸収する部材を使うので割高になるみたい。

北　国　結露はうちも同じだったけど、２万円の除湿機 入れて完全に解決したよ。直近５年間で６部屋修繕した時は１００万円ちょい／戸でリニューアルした。

従兄弟　なんでそんなに違うの？

北　国　結露の対策が完璧なので普通の修繕で済む（特殊な壁素材、ロスナイなどの空調機器も不要）のと、管理会社を通さず工務店にダイレクトに依頼したこと。

あと大きいのは１０年間同じ工務店に依頼しているので、部屋を熟知していること。

この物件の建築会社は、既に２回も倒産しています（涙）

細かい話で言えば、オーナーが使えるものは残すと判断するとか、家賃に合った安い部材を選定するとかかな。

例えば床成りがするから、下地から交換してはいくら金があっても足りないよ。

フローリングの上からビス止め（１２畳で５０～１００本程度）して上からフロアタイル・ＣＦを貼るとか工法一つで幾らでも変わる。

リフォーム業者は、大げさなリアクションで何でも交換しようとする人も多いから、これは使う／交換するとオーナーが判断できると修繕費は半額以下になるよ。

こういう時は悪く言えば管理会社も全交換側に回るので、オーナーが勉強して指示するしかない。

更にストーリーを作って、良いファイナンスを組み合わせるとベター。

従兄弟　面倒だな・・。北国買ってくれない？

北　国　空室が４戸もあるし、RCで解体費も１千万円以上するから、難しいと思う・・。

 

今回は突然親に管理を任された事例です。

修繕費が私たちの３倍なのは驚きました。

しかも管理委託先が、私のよく知る業者でした（汗）

地主の相続人がアパートを嫌いになる理由も似たようなものだと思います。

アパートを相続したくない理由が垣間見えたでしょうか？

実は「普通」は私の従兄弟の方です。

喜んで中古アパートを買う（私たち）投資家が奇人なのかもしれません(笑)。

不動産投資には、情報（勉強・経験）と勇気（行動力）が必要な事が良く解る事例でした！

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―