みなさまこんにちは！

ストレージ大家のひらです。

最近個人大家さん破綻の話をちらほら聞くようになりました。
今回取り上げるのは２人です。

１人は他の人から聞いた話ですが。
ローンを支払えなくなった個人投資家の物件が銀行経由で流れてきたということです。
その内情まで詳しくはわかりませんが、聞いている限りだと、やはり低利回り／好立地物件に手を出していたようです。

イメージしやすいように、例えばですが、東京23区の7%程度の物件だったとします。資産性はあるが収益力がない典型的都心の物件です。属性次第で銀行もこういうの好きですねー。
あるいは築浅駅近5%台,6%台の区分なんかでもわかりやすいと思います。

こういう物件というのは何かあればどうしようもなくなります。
資産性が高い、というのは、それは余裕を持って、しかも物件になんらの問題がない平常時であれば、売りやすく値崩れしないという意味に過ぎません。一度それが崩れればそのアドバンテージは一気になくなるのです。
そんな話はいくらでも考えられます。火災（区分なら同じ棟ならどこでも），地震，他殺自殺，病死。
他の物件でなんらかトラブルがあり回らなくなった場合すべての物件で連鎖反応が起きます。実は私もそれを意識したことが10年の大家生活の中でありました。実際にはまだまだ余裕はあったのですが。
これがいくつか重なると月々のローン返済ができなくなります。
こうなると任意売却のような流れになっていきます。
銀行からはしばらく貸してもらえない体になります。（実質大家は廃業でしょう）
これは今の不動産会社が作り上げたポータルサイトの利回りのまま手を出しなまじ融資を通してしまうと本当に起こりえます。
今回はそういう話かなと思います。
今の相場で購入あるいは融資を通してしまった犠牲者ということでもあります。もちろん悪いのはその経営判断をした当人ですが。

次にもう１名は私にとっては憎き敵、という訳ではないのですが。
先に取られてしまった地元土地です。
こちらももう融資が通るとろこだったのに。
ただこの方の新築、途中で、今廃墟になっています。
原因はわかりません。
販売店からは先に融資を通したと言われたので、当然一棟新築となれば普通に銀行融資を引いたはずだから、建築途中で金欠ということにはならないと思います。(他で悪くなって銀行が融資を継続しないという可能性はあるかもしれません）
そうなると考えられるのはやはり建築業者の倒産などではないかと思います。
ただ、それから１年動きがなく、上棟（柱や梁など建物の基本構造が完成している状況）した時のまま放置されてもう腐り始めているので、その後何もしていないのは仮に最初は建築会社の問題だったとしても今はそうではなくなっていると思います。
私もここはやろうとしていたので大体わかるのですが木造３階建てなので、重鉄やＲＣと違って建築会社の引き継ぎ自体は頑張れば可能なはずです。
となると、より深刻に、こちらは今のバンバン潰れる要因となっている建築会社や材料費，人件費高騰の煽り、そして他の物件でもトラブルがあるなどで対処できていないということだと思います。銀行融資を通していて１年放置だと銀行との関係性も相当悪くなっているでしょう。金利の支払いも負担だと思います。

以上２点からの共通点は今の情勢です。
利回りが低くても仕方がないというのは不動産会社の言い分です。
また資産性が高いというのは反対売買の時に平時でゆっくり取り組めれば生きるというあくまで話であって、私達が考えないとならないのはむしろ平時ではない時、負荷をかけたストレステストです。インカムゲインで詰まった時にはあまり手助けにはなりません。利回りが低くて資産性がある物件というのは自分にキャッシュがふんだんにある人向けの話なのです。
昔楽待コラムニストで自身の高属性を活かして年に何億円買うとか目標決めて普通の物件を大量に購入している方がいて周りからはあの人大丈夫なの？なんて聞いていました。問題を起こしまくっていまはいないですが。

また今の新築はだいぶきな臭くなってきています。
UBMに続き暁の倒産の話も出しましたが、元々ハイリスクの建築にあって、人件費，材料費の高騰で実需向けすら毎日のように工期の遅れのニュースが流れ、大手ですら赤字を出すようになっている状況です。
脇の甘い個人も巻き添えになっていている感じです。
ただこれは言っておきたいですが、だからといって新築は今は危険だ、というそういう話ではありません。
中古も新築も結局危機管理能力の甘い人間から脱落していくだけの話で、私自身はリスクを負うなら新築の方がよいというスタンスに変わりはありません。
ただ新築はいま別の方向でも嫌な情報が入ってきているので、本当、どちらの例もその裏には何百という同じ事例があると思ってこういうことは捉えた方が良いと思います。

私自身はご存知のとおり一旦ほぼリセットしたので、今は申し訳ないが高み（？）の見物をさせてもらっています。
今はそれが心地よく、なんかたくさん持っている人を羨ましいという思いも今はないんですね。
間違っても収入は永遠には入ってこないし大家は巨大なリスクを抱えているということを忘れてはなりません。

むしろ今は自分の立場が好ましいです。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました！