【実践大家コラム】キャッシュフロー　←　これいらん

どうも！

億トレ大家です！

今日は少し過激な内容の記事を書いてみようと思います。

このコラムは、あくまでボクの個人的な思想を語った内容になります。

コラムを読んで不快に思われた方がいたら、申し訳ありません。

ボクは、常日頃から、不動産投資のブログ、動画を漁るのが趣味なのですが、

前々から、ずっと疑問に思っていたことがあります！

それは、

みなさん、キャッシュフローとかいう、しょーもない概念を重要視し過ぎではないだろうか？

ということです。

（例）

〇〇大家

総投資額〇億円

返済比率　〇パーセント

税引き後のキャッシュフロー　年間〇〇〇万円

具体的に言うと、大家のプロフィールって、こんな感じのものが多いと思いませんか？

まるで、キャッシュフローの額が、その大家の戦闘能力を示すかのような扱いです！

ちょっと待ってください！

たしかにキャッシュフローが多いと返済に余裕が出来て、儲かったような気になるのですが、本当にキャッシュフローは、大家にとって最重要指標なのでしょうか？

大家の最終的な利益は、下記のような計算式によって成り立つはずです。

大家の利益　＝　売却時の物件価格　＋　家賃収入　－　購入時の物件価格　－　運用経費

分かりやすく言うと、キャピタルゲイン（売却価格－購入価格）＋インカムゲイン（家賃収入－運用経費）が大家の利益になるわけですね。

何が言いたいかというと、キャッシュフローの額は大家の利益とは、まったく関係ありません！！！

返済比率も同じように、大家の利益とは全く関係がありません！！！！

返済比率が低い大家が、イコール　安定経営をしている、みたいな風潮にはNOを突きつけたいです！

ボクは、キャッシュフローを重要視する不動産投資のスタイルは、とても危険だという風に考えています。

何故なら、キャッシュフローの額は、大家の利益とは、本質的に何も関係がないからです。

それどころか、厄介なことに現代の不動産投資の環境は、キャッシュフロー　と　純利益　は多くのケースで　相反関係　にあります。

何故か？

それというのも、現代の不動産投資の環境では、キャッシュフローが出やすい、超長期の融資は、高金利とセットになっていることが多いからです。

低金利で貸し出してくれる大手銀行は、融資期間に厳格なため、CFに乏しいです。

高利回りの中古物件で、超長期の融資を引けば、たしかに手残りは多くなるかもしれません。

ですが、それが大家の利益に繋がるかというと・・・全く別の話です。

金融機関から、高金利の借り入れをすれば、負の方向に複利のパワーが働くことになります。

市場に出回っている、高利回りの物件は、運用経費の比率が高かったり、出口の売却価格が下落するリスクを抱えているのです。

キャッシュフローを重視する投資スタイルは、一歩間違えれば、破産と隣り合わせになるリスクを抱えています。

一見して、手元資金が厚くなって、儲かっているような気がしてしまうのが、この投資法の厄介なところです。

長くなりそうなので、この話は後半に続きます。

次回予告

キャッシュフローを妄信する投資家が地獄に落ちる理由！