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【実践大家コラム】キャッシュフロー ← これいらん

キャッシュフロー信仰者が多すぎる件

億トレ大家

2024.6.19

86

本コラムは、実践大家コラムニストが執筆したコラムです。
文章、写真、画像、イラストおよびデータ等、執筆者の責任において作成されています。

 

 

どうも!

 

億トレ大家です!

 

今日は少し過激な内容の記事を書いてみようと思います。

 

このコラムは、あくまでボクの個人的な思想を語った内容になります。

 

コラムを読んで不快に思われた方がいたら、申し訳ありません。

 

ボクは、常日頃から、不動産投資のブログ、動画を漁るのが趣味なのですが、

 

前々から、ずっと疑問に思っていたことがあります!

 

それは、

 

みなさん、キャッシュフローとかいう、しょーもない概念を重要視し過ぎではないだろうか?

 

ということです。

 

(例)

 

〇〇大家

 

総投資額〇億円

 

返済比率 〇パーセント

 

税引き後のキャッシュフロー 年間〇〇〇万円

 

具体的に言うと、大家のプロフィールって、こんな感じのものが多いと思いませんか?

 

まるで、キャッシュフローの額が、その大家の戦闘能力を示すかのような扱いです!

 

ちょっと待ってください!

 

たしかにキャッシュフローが多いと返済に余裕が出来て、儲かったような気になるのですが、本当にキャッシュフローは、大家にとって最重要指標なのでしょうか?

 

大家の最終的な利益は、下記のような計算式によって成り立つはずです。

 

大家の利益 = 売却時の物件価格 + 家賃収入 - 購入時の物件価格 - 運用経費

 

分かりやすく言うと、キャピタルゲイン(売却価格-購入価格)+インカムゲイン(家賃収入-運用経費)が大家の利益になるわけですね。

 

何が言いたいかというと、キャッシュフローの額は大家の利益とは、まったく関係ありません!!!

 

返済比率も同じように、大家の利益とは全く関係がありません!!!!

 

返済比率が低い大家が、イコール 安定経営をしている、みたいな風潮にはNOを突きつけたいです!

 

ボクは、キャッシュフローを重要視する不動産投資のスタイルは、とても危険だという風に考えています。

 

何故なら、キャッシュフローの額は、大家の利益とは、本質的に何も関係がないからです。

 

それどころか、厄介なことに現代の不動産投資の環境は、キャッシュフロー と 純利益 は多くのケースで 相反関係 にあります。

 

何故か?

 

それというのも、現代の不動産投資の環境では、キャッシュフローが出やすい、超長期の融資は、高金利とセットになっていることが多いからです。

 

低金利で貸し出してくれる大手銀行は、融資期間に厳格なため、CFに乏しいです。

 

高利回りの中古物件で、超長期の融資を引けば、たしかに手残りは多くなるかもしれません。

 

ですが、それが大家の利益に繋がるかというと・・・全く別の話です。

 

金融機関から、高金利の借り入れをすれば、負の方向に複利のパワーが働くことになります。

 

市場に出回っている、高利回りの物件は、運用経費の比率が高かったり、出口の売却価格が下落するリスクを抱えているのです。

 

キャッシュフローを重視する投資スタイルは、一歩間違えれば、破産と隣り合わせになるリスクを抱えています。

 

一見して、手元資金が厚くなって、儲かっているような気がしてしまうのが、この投資法の厄介なところです。

 

長くなりそうなので、この話は後半に続きます。

 

次回予告

 

キャッシュフローを妄信する投資家が地獄に落ちる理由!

 

@otakutoshika

 

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