どうも!

 

億トレ大家です!

 

~ 前回のあらすじ ~

 

世の投資家は、キャッシュフローとかいうしょーもない概念を気にし過ぎなのでは? という問題を提起をしました。

 

今回も、不動産投資家にとっての永遠のテーマ、利益を重視するか、CFを重視するかという問題について語って行きたいと思います。

 

前回コラムは、ボクが想像している以上の反響(バッシングとも言う)を受けてしまいました。

 

一つ前置きしたいのは、ボクはコラムを盛り上げるために、あえて『強い言葉』を選好している面があります。

 

当り障りのない内容のコラムなんて退屈ですからね!

 

ボクのコラムが皆様の暇潰しになれば幸いです。

 

突然ですが、皆さんは、この物件を購入する時、A銀行とB銀行のどちらを選びますか?

 

(物件)

 

価格 1億円

建物 RC一棟マンション 三階建て EV無し

利回り 10パーセント

築年数 32年

エリア 東京郊外 路線価15万

 

(A銀行の融資条件)

 

融資金額 8000万円

金利 1パーセント

融資期間 15年

融資事務手数料 10万円

 

(B銀行の融資条件)

 

融資金額 9500万円

金利 3パーセント

融資期間 35年

融資事務手数料 3.3パーセント

 

 

これは、非常に悩ましい問題です!

 

純利益を追う投資家とキャッシュフローとレバレッジを追う投資家の間で、意見が対立しそうなシチュエーションです。

 

物件のスペック自体は、現在の市況では、まずまずの好条件で、ポータルサイトに長く残ることはなさそうなものを想定していました。

 

A銀行は、大手の銀行を想定しました。

 

自己資金は2000万円ほど必要になりますが、低金利で融資を引けるのが魅力的です。

 

計算したところ、返済比率は、58パーセントくらいでした。

 

自己資金2000万円を使っても、返済はカツカツになりそうです!!

 

築古RCのランニングコストを考えれば、手残りなんてものは、ゼロ、どころか、マイナスになりかねません。

 

B銀行は、ノンバンク系の銀行を想定しました。

 

自己資金は、高額の融資事務手数料を含めても、1000万円ほどで購入できるのが魅力的です。

 

計算したところ、返済比率は、44パーセントくらいでした。

 

僅かな手出しで、大きなCFを得られることが強みになります。

 

さて。

 

ここで1つの問題を提訴します。

 

B銀行と比べて、A銀行は、本人の収入、資産背景を重視する厳格な銀行になります。

 

金利1パーセントであれば、融資されていること自体が投資家にとってのステータスになりそうですね。

 

ところが、返済比率はB銀行の方が圧倒的に低くなります!!

 

キャッシュフローに関してもB銀行の方が厚くなります!!

 

A銀行は2000万円も自己資金を投下しているのに!! 不思議!

 

こういうシュチュエーションは、不動産投資の世界では、頻繁に起こり得るものです。

 

何故なら、大抵の場合、純利益を求める投資とキャッシュフロー、レバレッジを求める投資は、相反するからです!

 

このケースの場合、手持ちの資金に余裕があるのであれば、ボクは、断然、A銀行をオススメします。

 

儲かるのはA銀行、儲かっている気分になれるのはB銀行、という結論です。

 

B銀行で購入した場合、自己資金を温存できて、一見して、キャッシュフローが厚く儲かっているようにも見えるのですが、

 

所詮、融資期間を延ばして、負債を先送りにしているに過ぎません。

 

B銀行で借り入れをした場合、毎月の返済額のうち40パーセント近くが金利負担になります。

 

35年という超長期の返済期間も相まって、残債が全く減りません!!

 

この築年数のRC物件は一年ごとに出口が厳しくなっていくので、残債減のスピードよりも、物件価格の減少スピードの方が速くなる可能性もありそうです。

 

A銀行は、一見して苦しいように見えますが、金利が低く、融資期間が短いので、銀行への返済の大半が投資家の利益として計上されています!!

 

2000万円の頭金をいれていることもあるので、この条件であれば、どのタイミングで売っても、残債 > 売値 になることはなさそうです。

 

手元資金にさえ余裕があれば、毎年、多額の利益を計上することができます。

 

ところで、返済比率が50パーセントを超えると危険、ってなんでしたっけ!?

 

ボクから言わせると、A銀行で購入する投資家の方が、圧倒的に経営に余裕があるように見えますけどね!!!!!

 

高金利の超長期の融資期間で、ダメ物件を買ってしまった投資家の末路は悲惨です。

 

負の複利、負のレバレッジの効果によって、ジワジワと首を絞められて、資金が抜けていくことになります。

 

まずは、ボクのコラムの読者から、世の中の奇妙な風潮に石を投げるための協力をお願いしたいです。

 

返済比率の低さを大家の実力を測るステータスみたいに扱うの、いい加減、辞めませんか!!!

 

ダサくないですか! それ!!!!

 

いや、本当に骨太な財務体質で、返済比率が低いなら良いんですけどね!

 

融資期間を無理やり引き延ばして、返済率が低いから、安全なんだぁ! という主張には、とても賛同できません。

 

投資スタイルは人それぞれですが、少なくとも、返済比率の高い、低いは大家にとってのステータスにはなり得ないはずです。

 

次回予告。

 

散々、キャッシュフロー信仰者をディスる記事を書いてしまったのですが、その人の属性、投資手法によっては、アリだと考えています!!

 

逆にキャッシュフロー信仰派に回って意見を語ってみる!!

 

@otakutoshika

 

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