おはようございます。

しげお@です。

 

コラム界隈でキャッシュフロー・出口の内容が多かったので乗っかりコラムを書かせていただきます。

 

キャッシュフロー側か、資産（出口）側か、

皆様それぞれあると思います。私は、物件によって分けています。アパート系は資産側、築古戸建はキャッシュフロー側です。

将来売却した先の買主と同じ考えになるように意識します。

 

例えば、築古戸建は利回りが２０〜４０％で稼働しています。

中には、住宅用地として活用できる物件があります。しかし、出口でそれを考慮して買う買主はほぼいないでしょう。築古戸建を狙う買主は、資産性よりも利回り優先です。

 

だから、私も築古戸建は利回り優先です。

土地の資産性が弱くても、駅が近かったり、賃貸需要があったり。失礼ながら、道路の種別まで理解している築古戸建プレイヤーは全体の何割でしょうか。（ごめんね。）ほとんどの方が、自分で直せるか？が判断基準となっていて、土地の資産価値は二の次です。

 

こう書くと、私は利回り・資産性ではない、自分が利益を出して逃げれる出口を意識しているのでしょう。築古戸建てのやりかたは、ズルいかもしれない。😅

 

アパマン系は、物件が都内から離れれば離れるだけ、資産性からキャッシュフロー側に寄っています。横浜市内のアパートは利回り９％〜１２％、より遠くの市は＋２．３％です。

 

遠くの市になると、坪単価は３０万円〜４０万円くらいになります。５０坪で１，５００万円〜２，０００万円の価値です。この範囲内を出口として、１，０００万円〜１，３００万円で買うように物件探しをしています。こうすれば、保有中も儲かるし、いつ売っても利益です。

 

と書くのは簡単、やるのは難関。

だから魚の釣り方だけを教えるスクールやセミナーばかりなのでしょう。

 

他のエリアはわかりませんが、

私が物件探しをする神奈川・埼玉・千葉は、利回りと程よい資産性が狙えます。都内は土地値段があるため、利回りは期待できず、資産性重視の出口狙いかなと思います。単価が上がるため出口の振り幅がすごいですよね！別世界😌

 

これからは大相続時代です。

相続人側は兄弟が多い世代です、相続前後の売買は増えると思っています。その物件の歪み、個別要因を狙い、利回りと含み益が叶う物件は十分に狙えると思っております。

 

無茶苦茶なことを書きますが、キャッシュフローは取る。出口だって取る。全部取る、負けない！で良いと思います。

 

そんな物件は業者が買うよ〜と言われますが、

業者は再販での利益率が必要で、利益率がギリギリ合わない物件はスルーします。普通賃貸借のアパートは、短期勝負ができなければ再販業者は出てきません。

賃貸保有系の不動産会社は買うかもしれないが、これは一般エンドユーザーと同じようなもので横並びです。（専任返し無い）

最初から諦めてはいけません。

 

・物件を待っている間、やること。

不動産営業マンが、これ早期処分案件で〜と案件を持ってきてくれるかもしれません。その時に反応できるかどうかで千万単位の得をします。

 

そのためには…

 

自己資金貯めないと。笑💦

 

物件情報を調べたり、不動産知識を高めるも当然ですが、このような両取り物件は即契約が求められます。（ローンやるから一ヶ月待って？は、他の方に流れてしまいます。

 

貯金は私の課題です…

所得税払って、固定資産税払って、住民税が来て、これから予定納税で….全然貯まりません。貯金のコツはありますかああぁ！！😭😭

 

ということで、私はキャッシュフローはほどほど、なんだかんだで出口主体の買い方をしていました。