家賃収入は建物の所有者が受け取ります。そのルールを活用して、土地と建物の所有者を別にし、所得や税金のコントロールが可能です。

この方法は、古くから土地所有者兼社長が、自分の土地の上に法人の建物を建てさせたり、息子に家を建てさせるといった形で利用されています。これに関連して、土地と建物の分け方について、大きく3つ把握しておくと便利です。

 

1. 借地として土地を借りる

この方法は、一棟ものの不動産を購入する際によく見られる借地権物件です。旧法借地権、普通借地権、定期借地権など、細かなルールに基づいて土地を貸し出します。土地の所有者から建物の所有者が土地を借りて、地代を支払う形です。

 

2. 無償貸与（無償使用貸借）

無償貸与は、土地の所有者が第三者に対して土地を無償で貸し出す契約です。

注意点として、借地借家法が適用されないため、相続時は更地評価となります。また、租税回避（贈与）とみなされる可能性があるため、注意が必要です。

 

3. 土地の無償返還

無償返還の申請を上げれば、相当の地代分を支払わなくても租税回避とはなりません。古くは、相当の地代を払うと法人立ち上げ時に赤字になる（地代が高すぎる！）としてできた制度です。
こちらは、あらかじめ申請時に、将来的に土地を無償で返還することや、借地権や使用貸借契約を通知することで、権利金の認定課税を受けないようにできます。

サラリーマン大家が土地の無償返還を利用するには？

まず、この方法は区分所有ではなく、一棟ものの不動産に適用されます。個人で一棟ものを購入し、個人の所得が増えてきた段階で法人化を検討する方には、この「土地の無償返還」が有効と思います。自身の持つ土地・建物のうち、建物だけを法人に売却することで、家賃収入を法人に移動させることができます。

注意点として、抵当を設定している金融機関の合意が必要となる事です。信用金庫ではこのような地主の話がよくあるため調整が進めやすい一方で、銀行はなかなか認めてくれない感じがします。認めてくれない場合は、借り換え含め、いろいろと検討してみましょう。

成功事例と全体の視点

私の知り合いで、ス○ガ銀行の高金利の融資を利用して個人で多くの物件を購入し、金利交渉や減価償却が切れるタイミングで土地の無償返還を行い、法人にうまく移行させて規模を拡大した方がいます。

このように、高金利の所だけを見て良し悪しを判断するのではなく、全体を見て成功するように動くことが重要ではないでしょうか？銀行や支店、個人の属性によって対応が異なりますが、銀行とうまく連携できれば、この方法はメリットをもたらすと思います。

 

不動産投資では、戦略的な税金コントロールも成功の鍵の一つだと思います。土地と建物の所有を賢く分けて、賢く納税しましょう。