皆さんこんにちは、戸建て飲食店主です。

前回のコラムで「自宅から170km離れた築古戸建てを購入した事をお伝えしました。

今回購入した物件概要をまとめました。

 

場所　　主要市役所の中心部から約20ｋｍ

建物　　木造80㎡以上 

土地　　100坪以上

築年数　築40年前半

下水　　未接続（分担金は支払い済）

買い物　スーパー、コンビニ2km（やや遠い）

金額　　85万（固定資産税評価額430万）

残置物　なし

 

購入を決意してから1ヶ月程で無事売買契約が完了しました（現金決済）。

売却理由は、資産整理との事で全く問題ない物件でした。

 

実利回りで25％は確保したい！

時は昨年9月。

築古戸建ての再生を決行。

実利回りで25％は確保したい。遠方物件なのでこれくらいは欲しい。

ただ大前提として大家として胸を張って募集できる物件に仕上げたい。

売買諸費用込みで約100万。想定家賃6万円とするとリフォーム費用の予算は約190万。

遠方なので交通費もかかる。当然それらも計算する。

トータル290万で仕上げたいと思っていました。

 

業者さんにお願いした事

今回地元の業者さんにお願いした事をまとめました。

①電気メーター設置

電気メーターが外されていました。これは気がつきませんでした。ショックでした。

②エアコン設置

エアコン新設しました。エアコンの穴だけありました。ショックでした。

➂コンセント新設

トイレと廊下にコンセントを新設しました。一応第2種電気工事士の資格はありますが、自信と時間がないのでやめました。

①都市ガス管、水道管の引き直し

今回の物件は都市ガスでした。内見時に床下をもぐり、都市ガス管の腐食を確認しており交換は急務でした。プロパンガスに交換して設備貸与等をお願いして安く抑える事も検討しましたが、長い目で考えると都市ガスの方がこの物件にはメリットがあると考え、都市ガス配管の引き直しをお願いしました。ガスメーターも新品交換しました。

水道は開栓時に床下の配管の漏れを確認しました。これもとりあえず漏れている部分だけ交換する選択もありますが、架橋ポリエチレン管による引き直しをお願いしました。

 

②単独浄化槽から下水道工事

現状でも使用できましたが、ここは迷わず下水道化をお願いしました。費用が一番かかる所ですが、入居者さんの満足度、将来の物件売却等長い目で見てお願いしました。

➂トイレ便器交換＋洗浄便座

便器は新品がいい。洗浄便座も必須アイテム。トイレは清潔が一番です。

④洗面台の新設

陶器のちっちゃい洗面台がついていましたが、撤去してシャワー付き洗面台に交換しました。

⑤給湯器の新設

古い給湯器と瞬間湯沸かし器がありましたが、両方撤去して新品の給湯器を1台設置しました。

瞬間湯沸かし器はまだ新しかったですが、後々の故障リスクを考え撤去しました。キッチンがスッキリしました。

⑥畳の表替え＋襖のはりかえ

和室は1部屋だけ残しました。本畳は使えなかったので知り合いから中古の畳をもらい、それを表替えしました。サイズもピッタリでした。

襖は全部貼り換えました。これも時間をかければDIY可能ですが、アク処理など自信がないのでお願いしました。大小合わせて20枚以上ありショックでした。

⑦床下点検口の設置＋廊下の床鳴り箇所を修正

床下点検口の設置をお願いしました。廊下はそのまま使う事にしましたが、床鳴り箇所やへこみ数か所の修正も一緒にお願いしました。

 

業者さんに支払った費用は？

初めてお付き合いする業者さんでしたが、賃貸物件のリフォームという事を理解してくださり、安く仕上がる提案をしていただきました。その為設備（以下参照）に関しては、100％施主支給をとらせていただきました。

・追い炊き給湯器、便器一式、洗浄便座、エアコン、混合栓2か所、洗面台、新古流し台（約23万）

 

今回の業者さんに支払った費用は、

不動産屋さん＋司法書士さん＝15万

設備屋さん＋電気屋さん＋大工さん＝130万

合計約145万でした。

施主支給分も合わせると、168万。

ここまでで物件価格85万＋168万＝253万かかってます。

 

あとは私のDIY分の費用、交通費です。トータルで290万で仕上げたいと思っていましたが、おさまったでしょうか？結果は次回のコラムにてお知らせしたいと思います。

 

ありがとうございました。