みなさんこんにちは、戸建て飲食店主です。

自宅から170km離れた築古戸建てを昨年夏85万で購入し、再生するコラムの続編です。前回は業者さんにお願いした仕事内容と費用を公開しました。

実利回り25％で運営したい目標のもと、ここまで物件価格85万＋168万＝253万かかってます。

あとは私のDIY分の費用、交通費です。トータルで290万で仕上げたいと思っていましたがどうなったでしょうか？

 

DIYした作業

今回DIYした作業をまとめました。

①砂壁を塗装（2部屋＋キッチン）

砂壁塗装は初めてでしたが、塗料の吸い込みが予想以上でシーラー含めて4回以上塗りました。ほぼ1人で塗ったのでかなり疲弊しました。

②和室2部屋をフローリング

畳を処分して根太貼り、スタイロフォームからの捨て貼りによるフローリング施工をしました。

本畳20枚以上を処分しました。荒板はしっかりしていたので、そのまま根太貼りしました。CF（クッションフロア）と迷いましたが、施工時間と費用のかかるフローリングを選択しました。疲弊しました。

➂キッチン床解体、CF施工

キッチン床は各所にへこみがあった為、解体して根太を数本補強、合板貼りからのCF貼りしました。既存根太が58mmに対して60mmの角材を使用した為、2mm削るのに疲弊しました。

④脱衣所床解体、CF施工

脱衣所の床もフカフカして気に入らなかったので、解体して根太補強、CF貼りをしました。根太間隔約15㎝にしてやりました。強靭な床が出来上がりました。無駄な補強でした。

⑤和室の防虫シート施工

購入後部屋を見ると、部屋の４隅に小型防虫グッズが仕掛けてありました。ちっちゃい虫がでて悩んでいたんだなぁと。これで私が何も対策もせず、能天気に畳だけきれいにしても虫は発生するでしょう。

そこでマイトスタット紙（防虫シート）を畳の下に施工しました。約6000円でした。効果は半永久らしいです。これで来たる入居者さんのストレスが無くなれば幸いです。

⑥完全LED化

物件の全ての照明をLEDに替えました。風呂の既存の照明が暗くて交換しようと思いましたが、壁からでているVVFケーブルが短くて新規のLEDが取り付けられません（引っ張ってもダメ）。

仕方ないので屋根裏に入り、風呂の天井上まで行き、ケーブルの余りを押し出す作業をしました。かなり疲弊しました。

ただ屋根裏であの「吉野杉」の刻印の入った梁をみた時はちょっとうれしかったです。

トイレの電球や玄関灯、廊下の電球もLEDにしましたが、今回の私のやさしさに気付く入居者さんがどれだけいるか、甚だ疑問です。

⑦障子の張り替え

障子の張り替えは自宅に持ち帰り行いました。これは妻がDIYしてくれました。子供の頃家の手伝いでやっていたようで、私より上手でした。

（古い障子紙を破るのは私がやりました。ジャッキーチェンかブルース・リーか悩んだ挙句、蛇拳にしました）

⑧モニター付きインターホン、郵便ポスト設置

モニター付きインターホンは今回は電池式にしてしまいました。もう疲れて配線する気が起きませんでした。お詫びに乾電池を多めに置いときました。

⑨ドアノブ交換、ドア塗装、玄関引き戸調整、網戸新調

トイレのドアノブを交換、塗装しました。網戸は網戸本体がゆがみ、ピッタリ閉まりません。レールもガタガタしてイラついたので、全部取り換えてやりました。スッキリしました。

 

シーラー塗装中と根太補強中

DIYの費用は？

上記①～⑨の作業にかかったDIY（材料費）は約29万5000円でした。和室から洋室化が全体の3割以上の金額を占めており、CFにすれば25万位になったでしょう。ただ後悔はありません。

ここまでの物件価格85万＋168万（業者さん支払い分）＝253万に29万5000円を足すと

282.5万。

今回の物件は、282.5万円の仕上がりで募集をスタートしました。

残る費用は交通費です。

これは次回コラムにてお知らせします。

何か質問等ありましたら遠慮なくどうぞ。

ここまでありがとうございました。