こんにちはハピくまです！

 

 

ここ数本のコラムで直近で購入した4号アパートが雨漏り、シロアリで大変なことになっていることをお話しました。

 

 

既に話していた防水工事は着工しています。

 

工事は安くやってくれる業者さんが見つかり、27万円くらいの出費となりました。

 

 

ただしこれで雨漏りが止まるのか否かは定かではありません。

 

これで止まるならここまで大事に捉える必要もなく、出費も物件購入費に比べたら安いものです。

 

 

ただし、雨漏りに歯止めが効かず、どんどん出費が嵩んでいくようなことがあれば話は変わってきます。

 

撤退も視野ですが、そもそも購入時の売主や仲介業者の責任は？と考えたくなります。

 

 

ということで今回は物件購入における契約不適合責任についてのお話をしたいと思います。

 

 

契約不適合責任とは、昔の言葉でいえば、瑕疵担保責任のこと。

 

両者の違いを簡単にいうと

 

瑕疵担保責任

物件購入時に隠れた瑕疵であり、買主が常識的な確認程度では見つけることが出来なかった不良について、売主に契約解除や損害賠償を請求できる権利

 

契約不適合責任

隠れた瑕疵であるかどうかは関係なく、契約内容に合致しない場合に契約解除や損害賠償（厳密には主張できる権利が瑕疵担保責任より増えている）を請求できる権利

 

 

瑕疵担保責任では瑕疵が『隠れていた』ことが重要であり、買主が契約の際にそれを知らずに購入してしまっていたことが認められる必要がありました。

 

しかし現実的にそれを立証するのは難しいということで、隠れている隠れていないは関係なく、契約に適合しているかだけで判断する契約不適合責任に変わったという背景。（売主の責任が増えている）

 

 

それでは話を元に戻して、私の今回の物件は契約不適合責任を問えるのか。

 

 

契約書には

契約不適合責任は適用しない

ただし、売主が契約時に契約不適合を知っていた場合、知らないことに重過失がある場合は除く

と記載がありました。

 

 

まぁ築古物件にはよくあることなので、仕方がないかなと思い了承していました。

 

 

かと言って瑕疵があるかどうかを分からずに購入するのは危険なので2回ほど、仲介業者には瑕疵はないか確認をしていました。

 

それに対して、売主からは瑕疵はないと聞いていますと返答があり、それを根拠に契約不適合責任が免責でも大きな問題ではないかなと安易に捉えていました。

 

実際に物件状況報告書にも雨漏り、シロアリについては「発見していない」にチェックが入っています。

 

 

ところが、実際には雨漏り、シロアリの被害があったのです。

 

 

売主はこの物件を数年間放置していたようなので、

売主はこれらの被害を知らなかった、売主には重過失はない　

よって、契約不適合は変わらず免責であると諦めるしかないとも考えました。

 

 

しかし、私には一つ気になる点がありました。

 

 

それは以前も載せた写真の通り、雨漏りには応急処置をされた形跡があります。

 

これで雨漏りを知らなかったというのは無理がありませんか？？

 

 

私はこれを根拠に仲介業者に売主の責任を追及しました。

 

 

ところが、売主は

 

知らなかった、管理会社がやったのかもしれません。

管理会社からも特に連絡は貰っていない。

 

との回答。

 

 

ということで管理会社に連絡をしてみることにしました。

 

 

売主が嘘を付いていることがわかれば…と望みを抱きつつ…

 

 

しかし、残念なことに管理会社からも雨漏りや応急修繕については知らなかったと言われてしまいました。

 

 

そんなわけあるかい！じゃあ誰が！？

 

と思いましたが、聞くと

どうやら1年前に退去した外国人入居者がやった可能性が高いとのことでした。

 

 

入居中にも雨漏りしていたが、あまり気にも留めず、ガムテープで適当に応急処置し、退去時も管理会社に告げずに去っていったのでしょうか。

 

 

日本人の入居者であれば、雨漏りするような状況であれば管理会社に連絡を入れて対応してもらうでしょうが、外国人は感覚が違いますね。。

 

驚きますね。。

 

 

管理会社も放置され気味のアパートだったので、特に退去後の状況調査や原状回復の見積もりもしなかったため、雨漏りにも気づかぬまま放置されていたと。

 

 

このような状況である以上、売主が知っていたと立証することは難しそう。

知らないことに重過失があるとも言えないので今回の件は諦めて、私が自腹を切るしかなさそうです。

 

 

（瑕疵がないかを何度も尋ねたのに大した確認もせずに瑕疵がないと回答した売主に重過失があると主張したいところですが、実際私も内覧しているのに見過ごしている時点で、確認したけど見過ごしてしまいましたと売主から言われたらそれまでかなと。）

 

 

結局、全ては

内覧した際に気付けなかった私が悪いのです。

 

 

短時間の内覧で済ませたのが、よくなかったです。

 

 

今後内覧の際は

・建物のプロと一緒に見させてもらうこと

・仲介業者の時間や都合を気にせず、一日ゆっくり内覧させてもらうこと

（現実的に一日時間を貰うのは厳しいと思うので、内覧が終わったら連絡するから後でまた鍵を閉めに来てほしい　などと依頼する）

ことを徹底しようと思いました。

 

 

もうこれに懲りて不動産は買わないかもしれませんが…w

 

妻には2年後から始まる海外赴任期間が終わるまで、もう不動産は買わないと約束しました笑

 

 

以上、これが築古物件を買うリスクですね。

とりあえず、進行中の防水工事が機能してくれることを祈るばかりです。