～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化10期目を迎えた、私の今を綴ったコラムです。～

こんにちは、kazu21599です。

　

　築古木造50年再生物件2F203号室、さあお部屋のリフォームもお風呂も完成しました。残すは3畳キッチンと、玄関部で完了です。

 

　この築古再生の肝は広めのトイレ新設でした、お風呂は広さも取れないので、塗装と設備交換で済ませ、キッチンも原則今ある状態でリフォームし、（家賃をギリギリ生保さん1人の家賃補助の同額3.2万円で回収できるよう）リフォーム経費を最少減に抑える方針にしました。

⇒R6年7月初めに完成した204号室以外は、早いお部屋は募集前に、遅いお部屋でも6か月以内、募集後おおむね3か月以内に入居決まっているので家賃・募集のターゲットの方針は間違ってはいなかったと思ってます。

 

 

　さて、DIYリフォームの内容は次のようになります。

④3畳キッチン…天井塗装、壁クロス貼り、木部塗装、照明交換、コンセント交換、換気扇交換、サニタリーミラー取付、換気扇交換、キッチン棚塗装、キッチン下収納扉シート貼り、床フロアタイル貼り

（洗濯パン、洗面台、キッチンシングルレバーは交換済）

⑥その他…（玄関灯取付、通路側外木部塗装、網戸取付済）、玄関床CF貼り、ハンガーフック取付、

 

 

1,キッチンリフォームは

①天井塗装から…シーラー塗ってローラーでミルキーホワイトの塗料2～3度塗りします。⇒天井塗装完了後、天井照明をLED照明に交換します。　天井照明の引掛けシーリングも新品に交換します。

 

②木部塗装と上部棚塗装…次に木部の釘やビスを外して、パテ埋めして乾燥後磨いて、シーラー塗ってライトブラウンの塗料で2回塗りします。

上の棚もパテ処理し磨いて均してアイボリーの塗料で2度塗りします。木部塗装はトイレ前や玄関部、お風呂前の廊下の部分の木部もライトブラウンで塗装します。

⇒棚についているキッチン灯と、壁についている換気扇は新品に交換します、またコンセントは壁紙貼ったあと新品に交換します。木部塗装が終わったら火災警報器を取付けます（火災警報器はキッチンと各お部屋、計3個設置します。

キッチン上棚は凹みや割れをパテ埋めで補修します。キッチン灯約3,100円や下にあるWコンセント約600円は交換します

棚と天井は塗装完了です、キッチン前の壁は余っている黄色の塗料で塗装して使いきりました⇓

右上のユアサ15cm換気扇3,870円、上棚の山善キッチン灯3,436円、LED天井シーリングライト2,850lm2,010円は交換しています

洗面台の前が窓なので鏡は洗濯機パンの横に取り付けました、レックスリムサニタリーミラーXLBB-320、3,280円

 

 

③壁のクロス貼り…木部塗装が終われば壁のクロス貼りです。やはりパテで凹凸やひび割れを均して磨きシーアップ塗ってクロスを貼ります。

　玄関部や廊下部の化粧合板貼っている壁は柱と合板が3～5mmくらい隙間があるので、クロス貼る前に隙間を（今回は厚さ3mmくらいの中空の塩ビ製の養生シートを巾3～6mmにカットして接着剤で隙間に貼付けました）埋めます。そしてシーアップ塗って、乾いたらクロスを貼って壁を仕上げます。

厚さ3mmの養生シートをカッターで2mm～6mm幅にカットして

カットしたひも状のシートで接着剤を塗った合板の隙間を埋めます

壁にクロス貼って完了です、スイッチ約1,150円から出ているのはアース線のモールです、このスイッチの裏側の壁の洗濯機用のアース端子付きWコンセントに繋いでます

 

 

④床のフロアタイル…最後に、私はCFよりフロアタイルの方が貼り易くまた見栄えも良いので床にフロアタイルを貼りました。⇒床が軋む場所があるので上からビスで止め軋みをなくしてから、順番に接着剤塗ってフロアタイルを貼りました。⇒床貼った後、床に接する木部は塗装せず残していたので、忘れずに養生して塗装しました。

 

※キッチンフロアタイルと風呂前CF貼り

床が浮いて軋んでいたので、下の根太にフローリングをビス止めしました、軋み音はかなり改善しました

フローリングのわずかな段差になっている部分は鉋で削ります

余っていたフロアタイルを交互に敷いてみました。こんな感じで貼ろうと思います

フロアタイルを接着剤で貼り付けていきます

トイレの前と風呂の前約70cm×120cmの部分はフロアタイルが足らないので、ガラっと雰囲気を変えるCFを貼ろうと思います。

トイレと風呂前はCF貼りました、CF1.3m1,426円、段差見切り2,178円

※フロアタイル1箱24枚入り（約7,500円）で、不足分が10枚、ホームセンターには同じサイズのバラ売りはなかったので、トイレ前と風呂前はCFを貼ることにしました。

 

 

⇒玄関部にはフックを取付け、玄関床にCFを貼ってキッチン以外は完成です。

※玄関床の仕上げ

玄関床は2mm厚さの塩ビタイルが貼ってありましたがまだらに剝れていて、その剝れた部分に1.8ｍｍ厚さのCＦの端切れを加工して貼り、上からパテ塗って段差をなくし、その上にCFを上貼りしました

パテ塗って凹凸をできるだけなくします（マルチツールで磨きます）

玄関床は、CF貼って、周りをコーキングして完成です

 

 

玄関横にフックを取付けて完成です、アマゾンウォールハンガー約2,000円

 

 

⑤キッチンは…204号室はキッチンを新品に交換しましたが、203号室は古いキッチンをDIY再生することにしました。キッチン下棚内部は塗装し、床面も塗装、扉裏の包丁差しも新品に交換します。

　キッチン表側の扉部分は表面を剥がしてパテして均して磨いてシート貼って再生します。また古いコーキングはスクレーパーで剥がして新しくコーキングして完成になります。

　キッチン前の壁面は103号で使った黄色の塗料が余っているので塗装することにしました。キッチンのタイル貼った部分の目地は薄汚れているので白いペンキで目地部分を塗装して完了です。⇒キッチンのステンレスシンク、ガス台はDIY完成後業者さんに清掃して仕上げてもらいます。

 

棚塗装、キッチン前の壁の塗装も済み（102号で使って余った塗料を使い切りました）最後なので材料はできるだけ使い切ります。キッチンは傷んでいる扉の表面を剥いでます、今回は新品交換せずパテして均してシート貼って再生します。

表面を剥いだ後、剝れている合板を接着剤で補修します

結構剝れがありました

引き出しも剝れています。接着しとかないと、どんどん剝れていきます

キッチン扉には余った壁紙貼って（そのままだと水にあまり強くはないので）上から外壁用のクリヤ塗料を塗装しました、扉のツマミは陶器製の同柄のツマミを8個使いました（サイズが揃わなかったので、3種類のサイズを使ってます、8個2,090円

 

キッチン内部は、アイボリーで塗装し、包丁差しを交換しました。レック包丁差しスリム429円

 

 

2,ついに8室目完成です

　203号室も洋室風2Kのお部屋が完成しました。このお部屋も早期にご入居決まって欲しいものです。ついに最後の1室が完成しました。

　このお部屋再生にかかった費用は合計で約109.2万の再生費用となりました。管理会社さん募集宜しくお願いします。

※203号再生にかかった費用は

 

 

　この築古木造50年再生物件、R3年12月にRC2棟におまけとしてついてきた築古木造50年全空物件、Ｒ4年4月より再生を始めて2年6か月お部屋はついに8室完成となりました。

　感慨深いです。（まだ最後の1Ｆ通路天井塗装と外壁塗装のDIYが残ってますが、入居募集は8室全部可能なので、なんとかR6年中に満室目指したいと思います。）

 

※8室目完成しました…ビフォーアフターです

4.5畳和室は⇓

6畳和室は⇓

キッチンは⇓

右側の壁は遮音工事しました

4.5畳のお部屋です、ウッドカーペット通行する部分はへのじ金具で固定してます（右下側の敷居の金属部分）

6畳のお部屋にエアコン取付けています

6畳のお部屋です、こちらもウッドカーペット敷きました、襖も壁の一部としてアクセントクロス貼りました

キッチンは、余った塗料で塗装し、キッチン扉も余った壁紙使い、床のフロアタイルも余りものを組み合わせて貼ってます。

左側に洗面台と洗濯パン設置してます、フロアタイルの足らなかったトイレ・風呂前にはCF貼りました。

 

 

　ついにR3年12月壊して駐車場にせず再生を思考して、再生完了後実質仕上り利回り14.5％を目指した思考は現実化したのか、いつか実践コラムでこの再生アパート全体にかかった再生費用、そしてRC2棟+木造築古50年再生後の満室家賃は想定通りの14.5％超えになったのか振り返ってみたいと思っています。

 

築古木造50年・再生部屋8室・ついに完成しました。

ご協力頂いた業者の皆さま、

入居付け下さった管理会社さま

そして最後まで応援して頂いた読者の皆様に

深く感謝致します。

ありがとうございました。

 

 

R6年7月完成の204号・9月完成の203号、ご入居決めて築古木造50年8室アパート満室を現実化したいものです。