億トレさん発信のCF不要論の議論が、編集部企画にもなって盛り上がってますね。

CFの話は、

・同じ物件から融資の返済期間を調整することで出すCFは本質的に価値を持たない

・それでも、安全性を考えれば、CFが出た方が多少有利

・物件を安く買うことで出すCFは有益すぎる

って感じに整理できると思ってます。

 

おもしろいなぁ～って思ったのが億トレさんの出した論点で、CF重視は初心者投資家が共食い大家の餌食なりやすいって論点です。

投資の尺度に何を使うかで社会的な正義を達成する（CFを重視すると悪がはびこる）って、ちょっと無理がある様な気もしました笑

 

ただ現象の理解としては、同じような感覚はあります。一方で、餌食にする主体に関してはちょっと別の意見があります。

SNS（特にX）だと、悪い大家の会主催者の話って人気になりやすいですよね。

ただ、実際こうゆうことってあるんでしょうけど、個人的に違和感あることも多いんですよね。なんていうか、すごく作り話っぽいなぁ～って印象を受ける悪い大家の会主催者の話が紛れてるんですよね。

まあ、それはどっちでも良くて、本当に悪いことしている大家の会主催者がいれば、もっと晒されて良いと思いますよ。

 

本題に入ります。

CF重視で初心者を食い物にしている主体は、収益不動産業者だと思っています。

物件もっていない状態で収益不動産業者と面談すると、ほぼ間違えなくこんな拡大プランを提示されると思います。

1、まず、オリで新築買いましょう。フルローンで長期融資が組めます。

2、次に中部の某地銀のアパートローンを使いましょう。土地値が出る物件なら、金利は3.6％と高いですが、フルローンがでます。

3、ここまでで給与所得に基づく属性を使い切って、最後にノンバンクを使いましょう。7-8割程度の融資しかでませんが、長期融資可能です。

ってパターンじゃないですか？

完全にキーワードはCFですよね。

長期融資でCF出て、すぐには破綻しない物件を初心者に買わせるって戦略に特化しているわけです。

ただ、これって批判する気にもならないんですよね。

自分が収益物件業者だったらって考えると、これ以外の最適解が思いつかない。

一定の給料所得がある人がいたら、その人にこのベルトコンベヤー載せるだけで一定の規模まで買わせることが出来るわけですから。

これよりも、いいスキームは新築ワンルームくらいじゃないですかね。

 

 

これって収益不動産業者が悪いっていうより、CFが物件価格を決めている（CFが出る範囲まで物件価格上昇する）って現象が起きているものと理解すべきでしょう。

だから、余裕がある投資家は敢えてCFが出にくい物件を買うことで、（割安に取得できるので）最終的な利益を最大化できるってことなのかなって。