ワンコから一言：本質の論点がズレているよね

 

 

　さて、ズバッと結論から書いてみよう！

　今回から、ワンコ画像を更新、近所の公園で嬉しそうに散歩しているワンコ画像にしてみた。そんなワンコから指摘されたように、ＣＦは、あくまでも物件購入検討時の参考値であり、購入可否を判断するための絶対的な基準ではないので、そもそもＣＦが要か不要かという論点で、不動産投資の成功・失敗を語ること自体が、間違っているというのが、ワンコおよびリーマンまさゆきの感覚である。

　回りくどい結論を書いてしまったが、わかりやすくリーマンまさゆきのスタンスを明確にしておくと、リーマンまさゆきは、ＣＦが大好きであるｗ　もっと明確に指摘すると、ＣＦよりも大好きなのは、税引き後の利益であり、当期純利益である！

 

　さて、話をＣＦに戻すと、そもそもＣＦを基準に不動産投資の良し悪しを判定しようという感覚がズレいてるといえる。というのも、（かつての辛辣な侍さんのいうｗ）クソ物件＝高ＣＦ物件という決めつけが、そもそも如何なものか？という点がひとつと、低ＣＦ物件にもクソ物件が存在するという事実を無視しているという点。それが全てである。

　盲目的に利回りだけを追求する利回り星人は、失敗確率が高くなるよという警鐘であれば、それそれで、意味ありな指摘になるのだろうが、ＣＦ率の低いクソ物件（賃貸需要の弱い新築物件）よりも、ＣＦ率の高いクソ物件（賃貸需要の弱い中古物件）の方が、失敗した時の傷が浅いんぢゃないかなと思ったりもする。

　ＣＦのボリュームで誘惑して、クソ物件を売りつけて、素人の投資家をカモっているのが許せんということなのかもしれないが、逆に言うと、わりと世間で問題視されている新築ワンルームマンション投資（すべてが悪というワケではないものの）は、ＣＦの少なさを、個人の所得合算による節税効果だとか、生命保険代わりの投資だとか、少額のローン（手出し）で資産が手に入りますだとか、かなり、不動産投資初心者狙いの詐欺まがいの売り込みをしているケースも見受けられるワケで（同僚もハマってたよｗ）、ＣＦの多寡に関わらず、カモに不動産を売りつけようとする業者は存在する。

　ちなみに、投資用に新築ワンルームを購入している同僚には、高く売れる（利確できる）タイミングで、早めに売却したほうがいいと思うよ、とアドバイスしておいた。重要なのは、トータル収支であり、ローン完済後の物件価値次第かと。３,０００万円の物件で、毎年数万円の手出しをして、３５年後の融資完済時のトータル収支はどうなるのか？新築で３,０００万円のワンルームが、築３５年になっていくらで売れるのか、よくて２,０００万円だとすると、トータル収支は、マイナスとなり、その額は、１,０００万円＋数万円の手出し×３５年分ということになる。

　数百万円の節税ができたとして、それって、投資として成立していない。

　と、伝えた次第。ちなみに、同僚は、都心の駅近区分を購入しているということなので、もしかしたら、築３５年でも、買値の３,０００万円近く（場合によっては、それ以上）で売れるかもしれないが、それでも、ＣＦマイナス分を取り返すのは難しいんぢゃねぇの？という感じで、伝えたよ。とはいうものの、（立ち話程度だったので）アドバイスの真意が伝わったかどうかは、なんともいえない💦

 

　というワケで、ＣＦを基準に不動産投資の成否について、うんぬんするのはナンセンスというのがリーマンまさゆきの指摘ながら、ぢゃあ、一番重要な基準って、なんなの？（ＣＦの多寡ではなく、何が大事な基準となるのか）という話になる。

　これもズバっと、リーマンまさゆきの独断と偏見で、結論を書いてしまうと、リーマンまさゆきのいきついた先の答えは、、、、

　「土地の価値」である。

　誤解なきように願いたいのは、「土地の価値」というのは、シンプルに土地の値段（いわゆる土地値）ということではない。もちろん、「土地の価値」は土地値に反映されるので、近しいものにはなるのだが、正確には、「土地の活用レベルの高さ」ということになる。

　すなわち、最重要なのは、賃貸需要の大きな立地かどうかであり、駅距離や駅からの導線であり、接道条件（道路の種類や、角地かどうかや、整形地かどうか）であり、売却想定価格（これは、土地値という意味）ということになる。

　新築か、中古か、というのは関係なく、投資成功の方程式である、

　購入価格＋諸経費＜税引後の将来売価＋税引後の累計ＣＦ

　を満たせると想定シミュレーションできる物件かどうか、不動産投資の投資としての成否は、そこに収束するというのが、リーマンまさゆきの持論である。

　いずれにしても、ＣＦの多寡を、不動産投資の成否条件とすることには無理があり、税引後の累計ＣＦを重視するリーマンまさゆきは、ＣＦ必要論者である。もちろん、購入価格と将来の売価の差分が小さい物件（往々にして、そんな物件のＣＦ率は小さい）の方が、上記方程式を成立させやすいということは、その通りなので、ＣＦ不要論者の言いたいことは理解できるんだけどね。そんな物件（購入価格と売価の差分の小さい物件）で、なおかつ、ＣＦを求める（ＣＦを必要とする）のが、リーマンまさゆきのやり方ということで、次回のコラムでは、さらに具体的に、掘り下げて、ＣＦ計算もした上で、定量的に掘り下げてみようかと。

 

ー　続く　ー