その日　人類は思い出した

相場の暴落という恐怖を・・・

上昇相場に踊らされていた屈辱を・・・・・・

 

 

こんばんは、aloeです。

コラムはご無沙汰しておりました。

 

今年も上半期を終えて残り約５ヶ月、皆様いかがお過ごしでしょうか。

 

元々不動産投資のブームが落ち着いてきた印象もあったなか、利上げ・日経平均の暴落とお通夜ムードが漂いますが、元気よく近況コラムを書きたいと思います！

 

買って！買って！！買いまくれ！！！

今年は結構買ってます。引き渡し日順に、

 

１　アパート　1000万円　木造築30年　利回り12%

２　アパート　2500万円　木造築15年　利回り12%

３　アパート　2500万円　木造築15年　利回り12%

４　アパート　3500万円　軽鉄築20年　利回り9%

５　戸建　2000万円　木造築30年

６　アパート　3000万円　軽鉄築10年　利回り15%

７　アパート　2000万円　木造築30年　利回り18%

（数字は丸めています）

 

・・・金額で見ると合計約1.7億程度、残念ながらタイトルで煽るほどは購入していないかもしれません苦笑。

（６、７は契約済み引き渡し前です）

 

ただ今年からは年10件の購入を目標としていますので、個人的なペースとしてはまずまずといったところでしょうか。

 

ちなみに戸建以外は全て満室で購入しています。またエリアなど詳細は書けないのでスペックはなんとも評価しにくいでしょうが、例えば６などは、

・関東

・軽鉄

・築15年以下

・１億円以下

・満室

・所有権

 

楽待で検索して上記を満たすアパートは一番高い利回りで8%が１棟、次が6.5%ですから、まぁ普通に考えれば1.5倍ぐらいで売却可能でしょう。（しかも大手ハウスメーカーですし）

 

今年購入の物件を採点してみる！

次に融資条件も含めて購入物件を採点してみます。

１　アパート　1000万円　木造築30年　利回り12%

融資：1100万円、20年、2%

採点：75点

 

２　アパート　2500万円　木造築15年　利回り12%

融資：2400万円、15年、1.7%

採点：60点

 

３　アパート　2500万円　木造築15年　利回り12%

融資：2400万円、15年、1.7%

採点：60点

 

４　アパート　3500万円　軽鉄築20年　利回り9%

融資：3500万円、17年、1.7%

採点：85点

 

５　戸建　2000万円　木造築30年

融資：2100万円、19年、1.7%

採点：70点

 

６　アパート　3000万円　軽鉄築10年　利回り15%

融資：3200万円、15年、1.2%

採点：90点

 

７　アパート　2000万円　木造築30年　利回り18%

融資：2100万円、15年、1.2%

採点：90点

 

こんな感じです。

物件が良ければまだまだフル・オーバーローンも出ますね。

直近1年以内に複数の物件で異なる５行からオーバーの承認を得ています。

 

採点については周辺物件の平均利回りや売却想定価格、融資条件などから採点しています。

 

ほぼ文句なしは６、７。

このスペックは現在の市況では相当いい方だと思います。

 

逆にイマイチなのは２、３。

採点を下げた要因の一つが融資条件の悪さです。

築年数と利回り的に余裕かと思っていたら頭金を入れざるを得なくなりました。これは私の油断と調整ミス（スケジューリングその他）で、反省点です涙。

 

そうは言ってもこの物件も築10年台で利回り12%、駅徒歩圏内でもあり、普通に売却すれば購入価格より高く売れると思いますが・・・。

 

購入スタイルは以前から大きくは変えていませんが、以前よりも築年数を意識しているのと（所有物件の平均築年数は約25年）、感覚的に60点以上あれば購入するようにしています。（以前は80点以上が目標）

 

相場の変化は常にあるしいつも怖いけど、自分を信じて行動するのみ。

私は今は株はやっていませんが、それにしても今日の日経平均の下げは強かったですね。特に大きな金額購入している人は、血が沸騰する思いをした人も多いかもしれません。ここからどこまで円高・株安が進行するか、はたまた一時的なパニックですぐ戻るのか、不動産投資家的にも注視する必要がありそうです。

 

不動産投資は流石にここまで動きが早くないのがメリットかと個人的には思っています。株価が下がっても賃料が明日から下がるわけでもないですしね。

 

ただ売買における物件価格や融資条件、景気が悪くなれば賃料など、今後不動産投資そのものに影響が出てくることは避けられないでしょう。

 

私も投資総額がそれなりに大きくなってきたので、相場が大きく変動すれば流石に怖さはあります。もちろん相場の変動に関係なく利益が出るように、運営できるように（出口が厳しい時はやっぱり高利回りは運営も楽だし安心！）、自分自身で考えているつもりではありますが・・・。

 

ただ、周囲の変化に一喜一憂せず、周りの声に惑わされすぎることもなく、自分の信じた投資基準と見通しを信じて行動するのみかと思っています。

 

ピンチはチャンス。

人の行く裏に道あり、花の山。

 

2024年も残り約半年、皆様一緒に頑張っていきましょう^^/

 

 

aloe