~このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化10期目を迎えた、私の今を綴ったコラムです。~
こんにちは、kazu21599です。
2023年4月21日に【実践大家コラム】№78、ガチでご縁がつながるか~【ろ】~不動産は運とご縁のリアルタイムコラム~
で、懇意な不動産屋さんから、突然のご縁で9棟目アパートの売却案内があった時、自分の買いたい金額は本体2,200万+諸経費約180万の2,380万、売主さんの売却希望金額は本体2,500万(売主さん6年前の買値)であった。⇒実際の購入に必要な金額は本体2,500万+諸経費8%200万計2,700万との乖離をどうするかを考えた時、
※満室状況で家賃は年間262.8万、売主売却金額2,500万であれば表面利回り約10.51%、私の希望金額2,200万であれば表面利回り約11.95%
ほんとは重鉄築20年、表面利回り12%くらいで購入できれば良いなと思う。
※R.5年満額購入決断の理由
●今の状況では6年前の購入金額と同じ金額は相場に準じた金額だろうと思った。
●6年前に欲しかった駅前の徒歩1分の私の地域では良い立地で、なかなか手に入らない土地である。(6年前に買い負けたということですね。)
●指値の交渉をしても受け入れられないだろう。(懇意な不動産屋さんが妥当な金額だと思っている。)
という理由で、
指値交渉はせず、コラムに書いたように脳内変換で2年後に希望金額で購入できたと考え満額で購入決定した。⇒その1年後の想定と現実の結果の比較をしてみようと思う。
1,№78のコラムに書いた脳内変換の内容
その2、欲しい価格との乖離をどうするか
禁断の方法を使う⇒それは思考の変換だ。どういうことかと言うと、
この物件は自分の購入基準に合わなければ買えなくてもいいというような指値はしない⇒欲しい物件でご縁も運も寄ってきている、後は掴むだけだ。
※脳内変換してみます
つまり脳内変換で2年後に2,500-380=2,120万で購入したと考えると当初の諸経費200万を加えて、2,320万で購入したと同じになる。
ではこの物件を今回購入せずに2年後に本体2,120万で購入できるかと言うと、それはほぼ不可能だと思う。
※(タイミングが大事だ、不動産は決めるときに決めていかないと次はない)
つまりタイミングは”今”だと思う。
”今が”運とご縁を引き寄せたタイミングなんだと思う
⇒という判断で購入に向けて行動した。
2,購入時の融資と自己資金のプラン
決済が令和5年7月16日だったので、令和5年8月1日~令和6年7月末までの収支で脳内変換してみようと思う。
当時すぐ出せる現金が500万くらいしかなくて、本体2,500万+諸経費200万計2,700万を準備するのに(地銀さんではプロパーでは耐用年数内14年でしか見てくれず、他行でも15年~18年くらいまでは可能かもしれないが20年は難しいとの話だった。)
2,500万借入て14年払いだと、2500万/14年=元金178.5万、金利1.5%と考えると2,500×0.15=37.5万、合計で当初216万返済(元金均等)
216万/262.8万=返済比率82%…これはキツイ…破綻コース
ということで、なんとか20年借りられないかと地銀さんに交渉したところ、もしかしたら保証協会保証付きなら20年可能になるかもしれないということで、その方向で動いてもらい、有担保2,500万20年保証可能になり、しかも保証料は0.7%と比較的安く、地銀さんがプロパー1.3%(但し変動)、合わせて2%となり、まあまあ金利もOK許容範囲と考えた。
※但し保証料は初回一括払いとし、2,500万×0.07×20年=350万×0.55=192.5万一括払い
⇒結局当初必要な金額は2,500万(融資)+諸経費200万+保証料192.5万ということで自己資金は約392.5万で良い事になった。(すぐ出せるお金が500万あった。)
※保証協会保証+地銀融資の企画手数料として地銀さんに27.5万別途支払ったが、融資金利は1.3%⇒1.2%となった。
当初1年間の返済比率は10.4万×12か月=124.8万+金利約31.2万=156万
返済比率は156万/262.8万=約59.6%となり、満室入居であれば、80万~100万くらいのCFも確保できるプランとなった。
※本当は50%以下にしたいが、他のアパート分も加えたトータルの返済比率は24.1%なので、問題はないと判断した。
3,1年間の運営した結果
①当初必要だったお金は…融資2,500万+保証協会保証料192.5万+企画料27.5万+諸経費約130.5万-20.4万(敷金・7月家賃残)+取得税34.8万
自己負担分364.5万…合計2864.5万
②1年間の元金返済額は…R5年8月~R6年7月・12か月124.8万
家賃収入は109.5×5+145.9=255.4万(但し2室退去2室入居)
経費は利息約31.2万+修繕費・原状回復費約12万=43.2万
手残りCFは255.4万-124.8万-43.2万=87.4万
③1年間で回収した金額を差引くと…
●融資残高2,500万-元金返済124.8万=2375.2万、
●自己資金負担分364.5万-87.4万=277.1万
つまり今年の7月に2375.2万+277.1万=2652.3万で購入したと脳内変換できる。⇒これは表面利回り262.8万/2375.2万=11.06%、実質利回り262.8万/2652.3万=約9.9%で今年7月に購入したと脳内変換できる。
次の1年間…同様に運営できれば、
●元金残債は2375.2万-124.8万=2250.4万
●自己資金負担分は277.1万-87.4万=189.7万
⇒来年7月に表面利回り262.8万/2250.4万=11.68%、実質利回り262.8万/2440.1万=10.77%となり、融資+自己資金合計2,440万で購入したと脳内変換できる。(表面利回り12%には届かなかった。)
振り返ってみると、№78のコラムで書いた計算と、実際とでの違いは信用保証協会の保証料192.5万である。この保証料がなければ、購入2年後の自己負担分はなくなり(自己資金回収となり)、残るのは融資金額2250.4万だけとなっている。
※6年間融資期間を延ばすのに192.5万かかったということになる。
仮に自己資金で6年分の元金負担ができていれば6年×12か月×10.4万=748.8万⇒フルローンでなく頭金を750万入れられば、融資1,750万+諸経費172万、自己負担分は750万+172万=922万、ですんなり購入出来ていただろうと思う。⇒自己資金は重要だなと(この時すぐ使えるお金は500万くらいだった)再確認する振り返りとなった。
教訓は
●専業大家は生活費にCFを使うので、再投資のお金を貯めるのに時間がかかる。
●サラリーマン兼業大家さんが本気でCF全額を再投資に使えば強いだろうなあと思う。※埼玉さん法式(安易にFIREしない方が拡大できる、FIREするなら業者成しないと拡大の歩みは遅いと思う。)
●今の埼玉さんだとぱっと現金買いができるだろうなあ。
●退去しても、立地がいいと入居も早い。⇒リーマンまさゆきさんの言う不労所得に近い状況になる。立地は重要だ。
手がかからないのは楽でいいよね、と思う
プロフィール画像を登録