こんにちは、へっぽこ兼業大家です。

　前回の続きで築古物件について触れていきます。

　今回私が出会った物件は、

築古をはるかに上回る超築古物件になります！

　超築古物件の内装は、とても人が住めるような状態ではありませんし、部屋のいたるところに蜘蛛の巣が張り巡らせたような状態で歩くたびに床が沈むような状況をイメージしてください！

　※ 外装は前回のコラムで触れています。

　よって、この時点で費用をかけてリフォームをして賃貸することは今回は断念しました。

　リフォーム費用をかけて再生するとしたら、物件にもよりますが、年間家賃の半年〜10ヶ月程度を想定しています。

① 超築古物件の評価額は？（公課証明書より）

　土地の評価額：約15万円

　建物評価額：1階と2階合わせて、約240万円程で現実とは乖離した金額となっています。

　と一見して評価額は高く見えますが、この影響により年間の税金が高い事がかなりネックとなっています。

　この評価額だと年間で税金が4万を軽く超えてきます。

② 用途地域は？

 　今回のケースとは全く異なりますが、一応商業地域（映画館、飲食店、ショッピングモール、スーパー、性風俗店も可能）であり、字のごとく商業地域＝都会のターミナル駅周辺を想像してください。

　となっていますが、かつて炭鉱で栄えた地域のため、炭鉱労働者向けに昼は飲食店、夜は居酒屋など炭鉱関係者のためのような場所となっています。

　参考までですが、建蔽率は80%、容積率が400%となっており、他の区分とは建蔽率も容積率も異なっています。

③ 結論

    結論として、この物件は

   倉庫として貸し出すことにしました！

    エリアを考えても炭鉱地帯の山奥に所在していて、付近にはコンビニ やスーパーもなく、山と川に囲まれた田舎の地域であることから、倉庫として活用することとしました。　

つづく