～このコラムは、セカンドステージに入った８年生大家の新たなチャレンジを記した「実践」コラムです～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

＜まずはコレでしょ！＞

＜私的にはバター＆コーンはマストです＞

 

 

皆さん、物件買えていますか？

私は今年、２つ買いました<`ヘ´>ﾄﾞﾔ

先日決済した区分４号はこれまで買った物件と明らかに違う点があります。

なぜ、そうなったのか。

そんなことを頭の中で整理してみました。

 

１．時代

私が不動産投資を始めた頃、具体的には２０１６年くらいですが、売りに出ている物件の表面利回りは今よりは高いモノでした。

それでも、諸先輩方からは

「今は高いから、物件を買うのはやめた方がいい」
「東京オリンピックが終われば価格が下がるから、それまで待つべき」

などと言われていました。

 

それから８年、、、

表面利回りはさらに下がり、金利も上がってきています。

投資初期においても以前よりキャッシュフローを出すことが難しくなってきていますので、自己資金をより多く入れる、返済期間を長くするなどの対応が必要になってきていますね。

 

２．年齢

２０１６年から８年が経過し、私も恐らくですが、８つほど年を重ねたはずです。

不動産投資をするに当たり、年齢は大きなファクターとなります。

年齢を重ねると融資期間が長く取れなくなってくるのです。

法人ならばある程度は融通が利くとも聞きますが、連帯債務や連帯保証をするにあたり、当然のことながら高齢となればその役割を果たせないケースも出てくるでしょう。

実力不足、とも言いますｗ

融資期間が短くなるとキャッシュフローも得にくくなります。

低い利回りや高い金利を、時間を使ってリカバリーすることが難しくなるのです。

そんなリスクのある物件を買う時点でアウトだ、とのご指摘は受け入れませんｗ

 

３．ステージ

投資初期は、やなりキャッシュフローを求めていました。

少ない自己資金で始めたこともあり、また失敗できない環境だったことからキャッシュフローは絶対的に正義でした。

その為には高い利回りを求め、長い融資期間を求めて物件を探していました。

借地権も、私にとってはその条件を満たすものです。

 

今の私はセカンドステージ。

いたずらに規模を求めることはしていません。

得られるキャッシュフローを使って、少し資産性に寄せた物件選択をしています。

あくまでも、不動産から得られるキャッシュフローの範囲内、というのが今のマイルールです。

その基準で選ぶ物件には、キャッシュフローは最優先ではなくなります。

求めるのは資産性と将来性。

ここでいう資産性とは「価値の下がりにくい物件」を指します。

資産価値が落ちていく物件では、キャッシュフローを捨てることになりますからね。

 

４．今の物件選択

「築浅を25年で手出しは見たことかあるが築30年くらいでフルローン手出し赤でやる人いるんですね。初めてみました。」

 

先日のコラム「＃５４３　区分４号のスペックと大手仲介との決着の件」で、コメンテーターのabcdさんから頂いたコメントです。

特に意識したわけではありませんが、キャッシュフローがマイナスとなる物件を買ったのは初めてでした。

実は、同じマンションのもう一部屋である区分３号もほとんどキャッシュフローは出ていません。

金利、融資期間は若干違いますが、毎月の返済額は大きく変わりません。

違うのは家賃。

今回購入した区分４号は、３号と比べてワンルームで月額７０００円安い家賃となっています。

今の入居者が退去すれば解決する問題ですし、サイアクこのままでも返済は可能です。

それでも人気路線の駅徒歩１分のマンションであり客付けには功労しませんし、さらに相場より安く買えていることで負けはないと思っています。

最終的な損益は売却時まで分かりませんが、一つ言えることはキャッシュフローは最優先ではなくなった、ということです。

 

５．まとめ

少し前には、キャッシュフロー論争が盛り上がっていましたね。

 

私はキャッシュフローは必要だと思っています。

 

ただ、その必要性はステージや環境によって変わっていくものであり、現在の私にとっては優先順位が下がっている状態です。

例えば将来、サラリーマンを辞めるなどすれば、最優先の課題となるでしょう。

今はキャッシュフローの有無はどちらでも良くて、資産性が高い物件にシフトさせることが優先され、それがドミナントであれば尚良しです。

 

何を求めるかは自分が決める。

それが良いと思いますし、その判断できないことは危険だと思います。

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。