北国の大家です。
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<頂き物>
朝取りとうきび(とうもろこし)は糖度20度以上でメロンより甘く、茶豆(枝豆)は農家直送でしか絶対に味わえない(バカみたいに美味い)絶品です!
じゅんじゅんさんの献身的なコラムに刺激されて、私も15年前の自宅リフォームの苦労話を書き始めました。
早速、コンクリートを「はつる工事」が出て来たので、投資家さんには馴染みが無いかも!?ってことで今回は、「はつり工事」の解説コラムにします。
RCのご自宅をお持ちなのは、楽待で私が知っている所では、私、じゅんじゅんさん、虫さんあたりでしょうか。
実際に拝見させて頂きましたが、全員ラーメン構造(梁・柱構造)でした。
RCのリフォームでは普通に登場するキーワードです。
投資物件だと基本的に、はつる機会は少ないと思います。
但し、採光のため窓を増やす、エアコンの新設・増設等で壁にダクト用の穴をあける、下水の不具合を対処するなど、予備知識として覚えて損はありません(苦しい笑)!
<アジェンダ>
1.はつり工事とは?
2.はつり工事の「検討」「実績」
3.はつり工事の可否
4.実例(解体:基礎はつり)
5.実例(解体&整形)
6.実例(エアコンダクト用の穴)
7.まとめ
はつりの世界へようこそ!
早速解説します。
1.はつり工事とは?
はつり工事とは、コンクリートなどを削ったり、切ったりする工事のことです。
イメージはこんな感じ。
出典:株式会社ニューテック様のWebサイト
「はつり工事」の施工を単に「はつる」と言う事もあります。
写真とは違いますが・・、私たちの施工では、ダイヤモンドのドリルで「はつる」場合が多かったです。
はつり工事は大きく3種類あります。
①解体
「こわし」と言ったりもしますが、RCの一部を壊す作業です。
②整形
RCに窓、ドアなどをはめる際に形を整える工事です。
③はつり仕上げ
デザイン性を持たせる感じで、特殊なノミ・ハンマーなどで施工します。
コンクリートの表面にアクセントを付ける感じです。
今回解説するのは、じゅんじゅんさんのマイホームでも実施した「①解体」、「②整形」です。
贅沢な「③はつり仕上げ」は対象外とします。
2.はつり工事の「検討」「実績」
私たちのRC住宅で構想した、はつり解体・整形は幾つかありましたが、こんな結果となっております。
〇 窓の新設
〇 基礎の一部解体(地中の下水管へアクセスするため)
〇 壁面の穴開け(エアコン・ダクト増設)
× 屋上への通用口
× 2F(空中)のドア新設
3.はつり工事の可否
一般的には、一級建築士に相談します。
場合によっては、構造計算事務所での構造計算が必要になる場合があります。
本来は毎回やった方が良いのでしょうけど・・
投資用物件で用いられる壁式RCの壁は構造壁が多く、はつるのは難易度が高そうです(床・天井のスラブなら部分的にいけるかも?)。
私たちは投資用としては(高価なため)少ない、ラーメン構造(梁・柱で構造を支える)でしか「はつった」事はありません。
まあ、一級建築士が良いと言ったら、やっちゃうって判断基準です(汗)。
4.実例(解体:基礎はつり)
昔のコラムで書いた、この事例です。
1F入居中の部屋のトイレから基礎をはつり、地中の下水管の修繕を行いました。
はつった所から職人さんが下りていきます。
配管が見えました。
折れた配管を交換しました。
5.実例(解体&整形)
自宅併設RCのオーナールームに、キッチン用の小窓を新設しました。
ドリル穴開け~整形後に、窓をはめ込みます。
ドリル作業で粉塵が大量に出るので、助手が放水しながらの作業でした。
職人さんの息子が放水していました。
小窓にはロールカーテンの相性が良いです。
小窓を作って(はつって)15年以上経ちますが、不具合は一切ありません。
施工業者には、良い工事してるなーと感謝しています。
6.実例(エアコンダクト用の穴)
エアコンを新設する際、RC壁に穴を開けたことがあります。
既存の換気口の穴がエアコン本体より上にある場合、取りうる方法は二つです。
・ポンプを使って結露水を組み上げる
→ はつる必要なし
・本体の下側に穴を開ける(はつる)
→ ダクト用の穴なら数万円で施工できます。ポンプの新設より安い場合に、はつった事があります。
7.まとめ
こんな感じで、RCのリフォームには「はつり」工事が活躍します。
但し、はつる面積が大きくなったり、壁式RCの構造壁をはつる場合は急激に難易度が上がり、実質不可能な場合もあります。
木造住宅で考えた時、柱以外の部分になら穴を開けられる。
柱に穴を開ける人はいない!って考えると解りやすいです(汗)。
投資用の安価な壁式RCは、構造壁が多く竣工後に(エアコンの追加を含めて)「はつる」のは難しそうだと考えた方が良さそうです。
どうしてもと言う時は、一級建築士に相談しましょう!
私たちが保有している壁式RCを「はつる」予定は一切ありません。
逆にラーメン構造のRCなら、場合によってはガンガンはつって、じゅんじゅんさんのように、床まで解体するのも全然ありです。
スラブ解体繫がりで言うと、エレベーターを新設する場合、屋上にワイヤー巻上げ機などを設置するボックスが必要になります。
これが制限となりエレベーターを設置できない場合もあります。
増改築は色々面倒なのでやらない方が良いですが、特に実需(マイホーム)では色々と要望が出てきます。
リフォームでは木造が圧倒的に楽です。
但し私たちは自宅もRCが好きです(理由はまたいつか、機会があれば)。
そういう意味では壁式RCの自宅は変更がしにくいと言う意味では、初心者は手を出さない方が良いです。
高くてもラーメン構造のRCが良いのでは!?って思っています!
今回のコラムは如何だったでしょうか?
私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。
我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。
―以上です―
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