~このコラムは、セカンドステージに入った8年生大家の新たなチャレンジを記した「実践」コラムです~
皆さん、こんばんは~
ジュニアです。
<居酒屋の後は〆パフェ>
<私的にはラーメン+パフェでもw>
皆さん、キャッシュフローは好きですか?
私は大好きです!
少し前に、キャッシュフロー不要論に関する議論が盛り上がっていましたね。
「#543 区分4号のスペックと大手仲介との決着の件」でも書きましたが、決済した区分4号ではキャッシュフローがマイナスだったこともあり、キャッシュフローについて思うところをコラムにしてみました。
あくまでも私の私見ですが、コラムに書くことで私自身も思考が整理されるので一石二鳥です。
それでは本題に入ります。
1.区分4号のCF
まずは区分4号のキャッシュフローを見てみましょう。
キャッシュフローがマイナスになることは、以前のコラムにも書きましたがこんな感じです。
家賃 : 47,000円
管積等 :△14,800円
融資返済金:△34,700円
△2,500円
実際には空室損や運営費が掛かりますので、それらを踏まえるとこんな感じになります。
家賃 : 47,000円
管積等 :△14,800円
融資返済金:△34,700円
空室損 : △2,350円(家賃×5%)
管理費 : △1,511円(家賃×3%+消費税)
固都税 : △2,200円(月割)
火災保険料: △400円(月割)
△9,000円
空室損、固都税や火災保険料など毎月の経費でないものもありますが毎月9,000円、年間10万円のマイナスとなると結構な額ですね。
新築区分マンション買わされたみたいですねW
私にはキャッシュフローをプラスにする選択肢もありました。
そうです「融資期間」です。
金利は少し高くなりますが融資期間を長くとることも可能で、キャッシュフローは簡単に改善します。
とても簡単です。
私は今回、キャッシュフローは犠牲にしてでも融資期間を短くする選択をしました。
所謂コンクリ貯金でしょうか。
そこは戦略です。
そもそも家賃が相場より安すぎることが最大の問題で、相場で入居付けできればトントン位になります。
両方やれば、符号が反対になるくらいのキャッシュフローが見込めますし、区分1号、2号ではそのような状況になっています。
とどのつまりキャッシュフローは融資次第でいかようにでもなり、物件の価値とは無関係である、ということです。
もちろん、それを求める人にとっては無関係ではいられないでしょうけどね。
2.区分マンションのリスク
区分マンションの場合、管理費や修繕積立金が値上げするリスクもある。
前回コラムのコメントで、ご指摘を頂いたリスクです。
このマンションの状況はと言えば一般会計は単年度プラスをなんとか維持、修繕積立金も長期修繕計画をカバーするくらいの残高はあります。
2~3年前から屋上に大手キャリア2社の携帯アンテナが立って賃借料も頂いており、その後5Gのアンテナも追加され賃借料も増加。
修繕積立金の積み上がりが加速しました。
更にさらに、現在管理会社のリプレイス(変更)を計画中で、実現すれば管理費は月数万円下がることになります。
よって、ご指摘のリスクは回避できると判断しています。
詳しいでしょw
3.ステージ毎のCF
次にキャッシュフローの必要性についての私の考えです。
現在私はセカンドステージにいます。
セカンドステージって何って話ですが、規模拡大は一旦求めずに資産の組み換えや財務内容を整える期間をそのように表現しています。
イメージはこんな感じです。
①がファーストステージ、所謂拡大期のイメージです。
私の場合、
「投資初期は、やなりキャッシュフローを求めていました。
少ない自己資金で始めたこともあり、また失敗できない環境だったことからキャッシュフローは絶対的に正義でした。」(過去のコラムより抜粋)
よって、キャッシュフローは必要でした。
不動産投資で一番大事なことは、デフォルトに陥らないこと。
その為にはキャッシュはしっかりと確保しコントロールをするか、コントロールが不要な金額まで積み上げることが必要です。
投資初期については物件購入に自己資金を使いますが、万が一に備えて手元にもキャッシュを確保しておく必要があります。
よってキャッシュフローは必須です。
今の私は②のセカンドステージです。
ある程度のキャッシュは、毎月貯まるようになりました。
よって、月1万円くらいのマイナスは何とか受け入れられるようになりました。
勿論物件のロットによってですが、返済スピードを上げる選択ができるようになったということです。
③のステージになれば、物件を拡大するためにキャッシュが必要になります。
売却をしてもいいですし、そこに向けてキャッシュマシーンを手に入れるもの一手です。
先日、aloeさんもコラムにされていますが、納税資金が必要になったりしますしね。
このように、ステージ毎にCFの必要性は違うということです。
4.ポジション別のCF①
次にポジション別のCF要否です。
ポジション別にCFの捉え方が違う、って話です。
まずはこのグラフをご覧ください。
前のグラフとの違い、分かりますか?
スタート位置が違いますよね。
元々一定の資本、資金をもって不動産投資を始めた方にとっては、キャッシュフローの必要性は高くはありません。
むしろ、現金で置いておくくらいなら不動産に換えてしまいたい。
そんな方が多いかもしれません。
余剰資金の投資先として不動産を選ぶなら、キャッシュフローは悪かもしれません。
私には経験がないので、想像の域を出ませんがw
5.まとめ
求めるものの違いによっても、CFの必要性は変わってきます。
私は資産よりもキャッシュフローを求めていますので当然必要だと考えますし、専業大家さんにとっては更に必要性は高いモノになるでしょう。
資産性を求める投資家、地主、融資の有無、返済比率、相続など、それぞれの置かれた環境によってキャッシュフローの必要性は全く違うものになってきます。
議論をしている方は当然それを前提にしているとは思いますが、稀にかみ合わない感じがする場合は、その立場の違いによるものがほとんどではないでしょうか。
その前提で議論を楽しんでいることは知っていますよ。
大事なことなので2回言いましたw
今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。
これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。
プロフィール画像を登録