～このコラムは4年生大家がさらなる拡大を目指す実践大家コラムです～

 

こんにちは！バットです🦇

本日10号戸建ての賃貸契約が完了しました☀️

この契約により月の家賃収入が100万円を超えました👏

毎月100万円の入金は、一つの節目を迎えたような気分になりますね。

本日は、10号戸建ての成果をご報告いたします。

 

1.物件概要

・立地：東京都下

・間取り：3LDK

・建物面積：70㎡強

・築年数：50年弱

・接道：位置指定道路

・路線価：約750万円　（＠11万円）

・価格：680万円

古い建物ですが5年ほど前に外壁塗装、給湯器新設など、相続直前までキチンと使用されてた物件です。建物の痛みはそこまで酷くなくリフォーム費用は抑えられました。※もちろん、築古なのでそれなりに費用は発生しましたが。。。

なお、本物件エリアは半径500m以内に戸建て2戸保有してます。路線価の割に物件価格が安いエリア（人気ない場所）なので、結果的にこのエリアで購入するケースが増えました。

増築未登記は、売主負担で登記してもらいました。なお、増築未登記になっても、容積オーバーにならない点も決め手の一つです。

2.融資状況

【物件融資】

・融資額：680万円

・金利：1.85%

・期間：20年

・月々支払い：約3.4万円

 

【リフォーム】

・融資額：150万円　※リフォーム費用、購入諸経費なども込

・期間：固定2.65%

・期間：10年

・月々支払い：約1.6万円

3.収支計算

今回、8.5万円の家賃で決まりました。

月々CFは、8.5万円ー3.4万円ー1.6万円＝3.5万円となります。返済比率は約58%です。

現金の流出はあまりないので、これくらいの返済比率でも問題ないと思ってます。

・投資総額：880万円

・物件価格：680万円

・諸経費：80万円　

※仲介手数料、融資手数料、司法書士、火災保険など

・リフォーム：120万円

・利回り：11.5%

 

4.総括

購入当初に想定した結果（利回り）となりました。

私の投資方法は手出しを少なくする！を前提とするやり方なので、高利回りを追求する手法ではありません。土地値（路線価）未満で購入しないと融資が受けにくくなるので、結果的にこの利回りとなります。

なお、家賃も高めに設定して入居者の質も担保しているので、築古投資の中でも比較的運営も安定する手法だと思います。

 

一方、安定してるとはいえスケールしづらい戸建て投資はそろそろ終わりにしたいな！と思っています。

※以前から何度も申し上げていますが・・・

現在、買付済みのオリクス物件を購入できればアパート運営フェーズへ移行します。まあ、この物件もクセ者物件なので買えた所で乗りこなしは大変そうですが。

次の展開は、オリクス・岡静で自己資金を温存しながら規模拡大。戸建て売却による自己資金強化、ガースル銀行で一気に進めば、あと2年以内に規模を倍以上にすることができると妄想しています。

未来の妄想も良いですが、現実的には先月購入した区分のリフォームを早く完了させないと。。。

 

では、また！