お疲れ様です。

先日、コンサルさせていただいている方の物件調査に
同行させていただきました。

現地確認では、どういった点に注意して見るべきか？
については、
過去の楽待動画でも何本かお話しさせてもらっていますので、
今日は、その先に行った、管理会社さんや賃貸仲介店さんへの
ヒアリングについて、お伝えしたいと思います。

■物件の諸元
・エリア　兵庫県神戸市
・価格　　約6千万
・築年　　10年
・構造　　木造
・タイプ　単身向け
・入居率　5/6
・立地　　駅徒歩4分（急行停車駅の隣駅）

上記の物件について、
今回は３社にヒアリングを行いました。

ヒアリングの趣旨としては、
・エリアの特徴
・需要時期
・募集条件
・必要な設備
・管理料、その他
といったところです。

その模様を表にまとめたものが、こちらになります。

コンサル生が、今、リアルに検討中の物件のため、
物件が特定できる情報はマスクさせていただいておりますm(__)m

これを見ると、
同じ駅周辺にある管理兼賃貸仲介会社でも、
これだけ反応に差があるということに、
驚かされました。

■入居者層
募集のターゲットが学生なのか、社会人なのかは、
そのお店の得意としている顧客層にもよるのかもしれませんが、
どこも駅前徒歩５分程度の立地ですから。

お部屋探しをしている人が、
自分は学生だから、このお店で探そう
なんて考えることも、あまりないと思いますので、
結構疑問が残ったヒアリング結果でした。

■募集条件
その一方で、
募集家賃については、
各社ともに概ね同じ相場観であることを確認できました。

AD（広告宣伝費）についても同様ですが、
今、３か月で募集されている理由については
見解が分かれていましたね。

僕としては、おそらく売主が早期売却に向けて、
入居率を上げようとしているのだと踏んでいますが。

■プロパンガスへの反応
これも、各社同じでした。
エリアにもよると思いますが、
都市ガスのエリア展開が進むにつれて、
プロパンガスは、どんどんと厳しくなってくると思われます。

確かに災害時の復旧速度が速いというメリットはありますが、
非日常のことよりも、日常の料金の方がインパクトありますからね。

先日の、プロパンガス会社からの便宜供与が厳しく制限される
ようになったことを受けて、今後、新築案件では、どんどんと
プロパンガス離れが進むと思います。

その一方で、都市ガス会社もインフラの維持コストを考えれば、
各自治体のコンパクトシティ構想の枠内での展開に留めたいでしょう。

ただ、そこから外れたエリアの賃貸需要は下がっていくだろう
ということを思えば、今後のプロパンガス会社の先行きは暗い。
そう思わざるを得ませんでした。

ちなみに、都市ガス会社に切替対応の可否を確認したところ、
・前面道路までガス管が通っているので、切替は可能
・引き込み工事には、100～400万は必要
　※　建屋内の現在のプロパンガス配管の転用可否等によって、
　　　工事代金は変わってくる
というものでした。

うーん。
話は分かりますが、
自分のところも売上が上がるのだから、
せめて折半にしてほしいところです💦

■管理
これは、意外でしたね。
２社は引き受ける。１社は引き受けない。
と、はっきりと分かれた結果となりました。

ただし、
引き受けない理由は、口外していただけませんでした。

それが、単に個人的な事情によるものなのか。
それとも、エリアに何かしらの危機感を感じているのか。
そこまで深堀するには至りませんでした。
もう少し、相手の口を軽くする。
そうした傾聴スキルを磨かないといけない。
そう、自覚したヒアリング結果でした。

ただ、そうした問題点も含んでいることを踏まえた上で、
検討すべきとわかったことは収穫でした。

■総括
やはり、ヒアリングは複数社回らないと。
そうした思いを強く感じた、今回の結果でした。

できれば、訪問先も、
・地場大規模
・地場中規模
・大手系列
といった形でバリエーションを入れることで、
より違った角度で物件に対する評価、判断が
できるようになると思います。

がんばりましょう！