お疲れ様です。

いまや、オーナーにとって必須とも言える存在となった
家賃保証会社ですが。

売買の際に、
新オーナーに承継できないケースがあることをご存知ですか？

僕は、過去何度かこれにやられています💦

承継できない理由ですが、僕が経験したパターンは二つありました。

① 家賃保証会社が、管理会社のグループ会社の場合
全国型の大手の管理会社さん等に、このパターンが見られます。
〇〇保証といった感じで、その管理会社さんの名前が冠に付いている
ケースが多いです。

ただ、地場の管理会社さんでも、
たまに同じ形を取られているケースも拝見します。

多くの場合、その会社が家賃保証の実務を行っているケースは少なくて、
普通の家賃保証会社に再保険のような形でパスしていると思います。

ただ、その目的は、5-10％程度？のマージンを抜くことが、
主目的ではありません。

この形をとることで、管理会社を他社に変更された時には
家賃保証契約を引き継げなくしている
＝管理会社のへ変更を、極力阻止している訳ですね💦

② 一般的な家賃保証会社との契約だが、特約で縛りを入れている場合
こちらも、やられたことがあります。

過去に①のパターンでやられた(笑)経験がある僕ですが、
その物件の場合は、一般的な家賃保証会社だったので
同じ轍は踏まないだろうと安心していたのですが・・・

管理をお願いする上で、
どうしても対応に看過できない事案があり、
管理会社を変更することにしました。

管理そのものは無事に切り替わったために、
家賃保証については全く心配していなかったのですが、
承継不可という事実が発覚しました。

理由は、②のタイトルに書いた通り、
特約で縛りを入れられていたためです。

その特約のために、管理会社を変更すると、
自動的に家賃保証契約も解約となってしまうことが
分かりましたが、もう致し方ありませんでした。

さて。
こうした事態になった時。
皆さんなら、どうされますか？

僕は、
新しい管理会社にお願いして、
初期費用は全部オーナー負担で良いので、
全部、契約を巻き直してもらおうとしました。

やはり、ノーガードでいくのはリスク高いですので。

ですが、その話は、新管理会社から断られました。

手間がかかるので、対応しきれません
というのが、その理由です。

確かに、ファミリーならまだしも、
単身物件であれば、入居者が帰宅されるのは、
夜7時以降となる場合も多いです。

住民票や在職証明書、保証契約の申込書等を
回収するのも大変ということも分かりますが、
万一滞納が発生した時に、
ノーガードだと、一番大変な思いをするのは
管理会社だと思うのですが。

家賃の振込先口座の変更等に関する書類については
授受する必要があるので、
それと合わせてやってもらえればいいのに。

そう思いますし、
実際、僕が懇意にしている管理会社さん等は、

費用全額負担していただけるのであれば、
とても助かります。やりますよ！

と仰って下さったのですが、
あるエリアの物件では、
エリアの大手２社に相談して、
2社ともにお断りされてしまいました。

地域制もあるのかと思いますが、
いずれにしても、
家賃保証契約は、管理会社変更時に
引継ぎできるかどうか？ということを、
物件の購入検討時に、
しっかりと確認しておく必要があります。

もちろん、承継不可となった場合でも、
それを上回る魅力がある物件であれば、
良い訳なので、そのあたりはバランスですが…

がんばりましょう！