北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。

皆様から頂いた「コメント」「いいね」が執筆の励みになっています。

本当にありがとうございます！

＜サイパン・レモンの木＞

やりました！

店頭に並ぶレモンと同じ大きさになりました。

ほんのり黄色くなっています。

 

楽待でコラムを書き始めて今月末で３年になります。

コラム数も３６４本になりました。

月１０本ペース換算だと、既に３年分を達成したことになります。

 

読者の方にいつもお読み頂いた事、楽待さんには自由に書かせて頂ける場を提供して頂いた事に、本当に感謝しています。

ありがとうございます！

節目コラムは別に書きます。

 

今回は、ななころさんとのコラボコラムです。

私たちは新築ＲＣ７．２％を３年前に購入しています。

保有した感想に加えて、不動産投資とは！？の結論めいた事も書いてみます。

 

その前に、私たち投資期間は、地主の土地活用２８年間、不動産投資４年間です。

担保余剰を時価換算しても純資産２億程度、微妙な感じの投資家（汗）です。

不動産投資の勉強を始めて４年経過時点での感想！という前提でお読みください。

 

結論は割とフツーですが、２点あります。

＜アジェンダ＞

１－安く買う

２－価値の下がらない物件

３－まとめ

こう書くと当たり前って感じがしますね。

具体的にはこうです。

 

１．安く買う

楽待風に言えば「歪み」を活用することです。

他の言葉を使うと、アービトラージ「裁定取引」「サヤ取り」「スプレッド取引」みたいな感じですが、要するに「相場より安く買う」って事です。

 

中古物件だと、売主との交渉次第なので川上物件を扱う不動産業者なら、割とあり得る事かもしれません。

知人の知人の不動産業者は、札幌の土地を路線価（時価の３割引）で仕入れているらしいです。

 

もっと凄い人もいて、個人でもご縁が繋がると（自己資金すら必要なく）相場２千万円の物件を１千万円で買えば、１千万円儲かる（抜ける）って感じです。

コラムニストだと、個人ベースで投資されている、しげお＠さんの手法が近い感じです（違いますか(笑)！？）。

 

新築でも土地から仕入れて新築する時、建築会社・企画会社（不動産会社）と良い関係が作れると、安く土地を仕入れられた場合に、土地を仕入れた建築会社が土地分を抜かずに、利回りの高い新築を建てられることがあります（東京ではあり得ない話かな？）。

 

個人的には、この仕入れの頑張り具合で、高齢者から強引に安く仕入れたりと問題になる場合もあり、やりすぎ注意な部分かなと思います。

ここが不動産会社としての評価が分かれる部分な気もします（問題と感じる人・感じない人が混在するレベルという意味）。

２．価値の下がらない物件

ここが投資家のエリア・キャラ（手法）の違いが出そうな部分です。

 

価値が下がらないといった時、例えば３０年ローンを組んで取得した物件の場合、完済までの３０年後の価値が下がらないのが一番良いけど、３０年先まで見通すのは難しいよねーって時、大きく２種類の投資家がいる気がします。

ア）３０年先を見通す投資家

イ）１０年先を見通す投資家

 

ＣＦ重視の投資家は、ア）が多いかな！？って思います。

完済～スーパーＣＦを目的とする場合、自動的にア）になるって意味です。

 

出口に大きく期待しない印象という意味では、コラムニストだとkazuさん、ななころさんのような、堅実な投資家が該当しそうです。

 

逆に、出口にも大きく期待する投資家は、業者やセミナー講師の影響が多いかもしれません。

不動産投資は必ず出口を取るって言う風潮がありますよね？

札幌の幾つかの大家会は、ア）イ）がバランスしている印象が強いです。

 

何が言いたいかというと、

物件を運用するための各種予測・リスク分析などを、完済まで考えるか、（割と見通せる）１０年後までしか考えないかで、先輩投資家の助言も大きく変わるという事です。

エリアによっては１０年ではなく５年後という場合もあり、あと〇年は大丈夫だなって予測で取り組むってことです。

 

価値が下がらない物件への投資といった時、何年間を想定しているのか？が割と大きいと感じた次第です（汗）。

 

保有期間が短ければ、価値が下がるリスクは低そうです。

総じて保有期間抜きに、価値が下がらないと言う話は前提が違うので、噛み合わないとも言えるなーって思っています。

３．まとめ

新築７％投資は妙手or悪手？みたいな話が合った時、保有期間が抜きだと真逆の結論になる事もありそうです。

 

ナゼこんなことを書いたかと言えば、私たちの地主物件の３５年ローンで完済を考えると、プレッシャーは割と大きいなって思ったからです。

 ジツは、これを言語化する試みでした(笑)。

 

例えば、２７歳（の若さ）で新築しても、完済時年齢６２歳とか、RC特有の下がらない固都税とか・・。

プレッシャーが大きくないですか(笑)？

rin5さんの言葉を借りると、その期間は一代のものでは無いって感じです。

 

私たちは地主だったので、新築時の表面利回りが１６％超でした。

利回りが高いので大きな問題ないですが、半分の８％程度の利回りなら、ちょっと怖い気がします(笑)。

 

一方で、私たちの新築RC７．２％の新築物件は、保有して３年以上経ちましたが、絶好調です。

毎月４０万円近いCFがあります。

３年間の修繕費はゼロです。

賃料アップもできて、含み益は１棟・３年間で２千万円以上増えました。

この物件が、自宅併設RCの半分以下の利回りでも、割と少ないプレッシャーで済むのは、そもそも完済する気が無い（出口を取る前提だ）からです。

 

この二つの物件を比べただけでも、出口を取る（ローンを完済する前提が無い）or出口を取らない（ローンを完済してスーパーCFを期待する）のは、大きな違いがあるなって感じました。

 

結論としては、エリアごとに価値が下がらない期間を見定めて、その範囲で投資する。

そう考えると、より多くのエリアに投資できる（投資エリアを広げられる）かな？って気がしています。

割とフツーな結論でした（汗）。

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―