おはようございます！

しげお@です。

 

とある日曜日、ポータルサイトに店舗の売りが出ました。価格は２００万円台です。「私も見た！！」という方🙋‍♂️

 

・昼に見つけたテナント物件

いつものようにネット検索して、この物件を見つけた瞬間、時が止まりました。１階店舗で価格２００万円台？桁違いと思いました。

 

駅から離れている。

大通り沿い…これ路面か？

１階だけど路面ではなく、裏に玄関がある、“なんちゃって１階“物件か？だから安いのか？いや、間取りにはシャッターが付いている。

 

旧耐震とはいえ、路面店舗だったら値付け間違ってる。（わざとかもしれない。）所有権、管理会社あり、総戸数４０戸以上、良さそうな物件を見つけた時の、あの違和感。

 

売買情報は、価格と物件名だけ。

他の情報や写真の掲載がありません。すぐ、地図アプリで現地確認。店舗は通りに面していました。

 

賃貸物件サイトに切り替え。賃貸募集を確認します。

売買と賃貸の募集仲介会社が違って、賃貸サイトなら内装写真が載っているかもしれない。賃貸の登録年月を見れば、どのくらい空室か、所有者が苦しんでいるのかわかります。賃貸募集任せている不動産屋のカラーでなんとなくわかります。

 

→賃貸募集に出ていません。情報がない。物件名で検索をしてもネットに足跡がない。これは、チャンスです！！

 

過去に募集された履歴がない。（ネットなら過去の情報が何かしら出てくる）売主が賃貸の相場を知らないとか、物件いらないとか、収益還元での売却価格ではなく、仲介業者主導の販売価格です。

 

・不動産シミュレーション

諸経費入れて、購入は合計３００万円

近隣に賃料８万円の店舗成約事例がありました。

 

家賃８万円、管積・固都で月２万マイナス、

手残り月家賃６万円、１２ヶ月で家賃７２万円、「実利回り２４％」です。これは下限のシミュレーション。

 

実際の家賃は、敷金を減らしたり、フリーレントをつけて月額１０万円までとし、最大実利回り３２％想定。

 

売買仲介会社の免許番号を確認します。

免許番号（9）専属専任媒介

これは買うしかない！！※物件情報を見つけてからここまで約３分。

 

不動産屋に電話します。

電話はすぐつながります。なんと、担当者が出てくれました。

 

運、強っ！！

 

・担当者にヒヤリング、買付メール。

売却理由は相続での資産整理。相続をした人は高齢とのこと。すぐ売りたいからこの値段で販売。今から見に行きたいと伝え、仲介さんもOK。１時間後に現地待ち合わせです。

 

向かう前に、同マンション（居住用）の履歴を調べたらペット飼育可能マンションでした。

店舗で看板出せる、ペット可（稀　ペットサロンができる）、ライフラインOK、たとえ将来建替え&立退としても、住宅とテナントは訳が違う。旧耐震のリスクはあるが、それを踏まえても２３区テナント。３年で回収できる、売れば３倍か。この立地なら定期借家でテナント貸し、長期保有でいいかな。

 

・この「１時間」が不安です🥲

ものすごく不安！！内見まで１時間もあります。１時間あれば１００人の目には止まるでしょう。

 

油断したら倒される。

必ず横槍がくる、間違いない。勘です。

 

ここまで調べた。これ以上調べても賃貸事例くらいだし、悔いはない。買い付けメールをしました。現地を見て難があっても、それは私の調査不足。価格的にダメージは少ない。（ノールックで買うといって現地でキャンセルするのは最悪です。）

 

買いますメールを送りました、現地に向かいます。

車に乗って、首都高に乗る前に子供がトイレ。コンビニに向かいます。

 

知らない番号から着信あり。

 

買いますメールの返答。

ここまでくれば安心。やっぱり物件買う時って嬉しいです😌。心が躍ります。今回はお宝じゃないかな。２３区でこの利回り。

 

仲介「買付メールありがとうございます。もう向かってますか？」

 

し「はい。高速乗る前です。３０分かからず着きます。見て不具合があっても買わせていただきます。現金、契約不適合なしです。どうぞお願いします。」

 

仲介「そうですか。ギリギリで申し訳ないんですが、業者買取で満額きたので案内無しでお願いします」

 

どん底よ。

 

コンビニで爆買い、帰宅！

 

 

今日もありがとうございました。

どん底から救ってくれる方、いいね、コメント頂けると嬉しいです。初めましての方もお気軽にどうぞ　^_^