こんばんは。サラリーマン大家のTAKAです。

本日は、埼玉県熊谷市の築古戸建て物件を買った話についてコラムを書きたいと思います。本日は写真ありです。

１．物件見学ツアー

以前のコラムでも書きましたが、私は数年前から、ある築古戸建て投資を支援する団体の会員（プランナー）になっており、定期的に、その団体が開催する「ツアー」と呼ばれる物件見学会に参加しています。

今回は、埼玉県熊谷市でツアーに参加し、ある物件に買付を入れたことを書きましたが、買付がとおり、築古戸建て物件買っちゃいました。

２回ツアーに参加し、２回とも買付を入れましたが、１件は即答で通らず、もう１件は買えたので良かったです。

２．物件の概要

物件の大まかなスペックは以下のとおり。

築年数：約45年

建物面積：約60㎡

土地面積：約120㎡

路線価：約45千円（路線価ベースで約540万円）

（多少数字は変えています。）

 

物件の外観やなかは以下のとおり。

（外観）

（床は多少ゆるめ）

（和式。。。）

３．買付

はじめの販売価格は300万円ですが、過去のネットの掲載内容を見ると、１年くらいで500万円→400万円→300万円と徐々に値下げしている物件でした。

売主は高齢の女性でしたが、資産売却とのことで、この物件を長年賃貸物件として運用していたものの、長期入居者が退去し、高齢で賃貸物件を所有するのがしんどくなったのと、リフォームして再度賃貸するのがしんどいので売却したいといった物件でした。

はじめは、200万円で買付を入れたものの、変えず、230万円で打診するものの買えず、最終的に約250万円で購入できました。

４．リフォーム費用

リフォーム費用は、ツアーで購入する条件として、主催者にリフォーム工事をイラクすることが必須となるため、主催者にフルリフォーム工事を委託しました。

水回りを含めたフルリフォームおよび本下水管への接続工事を含め、約450万円のリフォーム工事となりました。

５．想定利回り

物件費用＋リフォーム工事（除く諸費用）を踏まえた利回りはこんな感じの想定となっています。

物件：約250万円（現金決済）

リフォーム：約450万円（融資利用）

→700万円

想定家賃：7万円/月（84万円/年）

表面利回り84万円÷約700万円✕100＝約12.0％

６．おわりに

表面利回り約12％は楽待のコラムニストや読者の方から見ると物足りなく、つまらない数字かも知れませんが、ありのままにコラムにしました。

DIY大家さんであったり、ほとんどリフォームせずに賃貸するスタンスの大家さんであれば、もっと高い利回りを実現できると思いますが、フルアウトソースのサラリーマン大家だとこんな感じなんだというかたちで見ていただければと思います。

現在絶賛リフォーム工事中であり、入居者がついたら結果についてはコラムにしたいと思っています。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。