北国の大家です。
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本当にありがとうございます!
<洋上風力発電>
石狩湾の洋上風力発電です。
丘にも風車がありますが、何基かは止まっています(汗)。
なころさんとのコラボコラムです。
全2回の最終回です。
今回はRCのコンクリート貯金や、投資家は何故RCを買うのか?について説明します。
<アジェンダ>
1-金利の上昇
2-中締め
3-コンクリ貯金
4-まとめ
不動産投資に限定すると、札幌は環境的に恵まれていたと思います。
個人投資家でインカムゲイン・キャピタルゲインの両方で得られる利益率が高かったかな!?って意味です。
人口規模が同程度の福岡は、札幌より早く難易度が上がっていました。
地価が上昇したからです。
今回はエリア毎の対比ではなく、純粋に札幌に起きている地殻変動を含めて解説します!
3-コンクリ貯金
前回の中締めは、こんな感じでした。
・RCはローンが長期になりやすく、金利変動の影響受けやすい
・イールドギャップが小さくなることで、キャッシュフローは減少する
・新築では建築価格の上昇に伴い、自己資金割合が増えている
・自己資金割合が増えると、キャッシュで中古をかった方が良いとも言えるよね!?って投資家が出て来た。
・(それでも今の所は)RCへの投資意欲は衰えていない
実は今日も投資家たちと、昼は草むしり・夜は懇親会に参加しました。
割と大規模な投資家もいましたし、夜の部には、私の師匠もいました。
分かり易い所で言えば、RCを買う理由は、億トレさんコラムのご指摘ズバリです。
新築RCは高く売れるから!
高く売れるのは、中古RCは売却時に、買主が長期のローンを組めるからです。
札幌の状況的には、木造アパートを築15年とかで売却活動を始めると、買主が長期のローンを組めません。
札幌はノンバンクが使いにくいと言う、独特の事情があるかもしれません。
今日同席した一級建築士の先生も、木造アパートなんか買ったら、儲からないよと仰っていました。
察するに、一級建築士が適正と見なす住居を提供すると修繕費がとんでもなく掛かるとでも、言いたいのでしょう。
でもさー・・投資家から見ると・・私の中では・・
正論です(汗)!
ここから、投資家としてヤバイ事を言います。
誤解を恐れずに言うと、
私から見ると、築古木造で成功している個人投資家は、本来必要な修繕を先送りしても実害が無いレベルを見極める。
その上で、本人の体験・経験に基づき、修繕費を最小限に抑える。
一級建築士と話をする時は、法律の趣旨的にも・入居者的にも、投資家がちゃんとした住環境を提供するって、意思がある場合を良しとする事が多いと思います。
一級建築士は先生ですから尊敬が必要です。
私の感想で言えば、築古高利回り物件「だけ」を買い集めていた時は、
築古投資家にとっては、
先生はうるせーな(汗)
と思っていました(ごめんなさい笑)。
ここで思う事があるのは・・
築古で成功した投資家と
一級建築士は真逆の事を言う
今では先生の仰ることは、ごもっともな面もあると思います。
そういう意味では、真逆の心境になっております。
次に、私たちの築浅RCでコンクリ貯金をシミュレーションします。
<3年前の新築RC>
140,000千円 価 格
_14,000千円 自己資金
1.65% 金 利
35 年 間
__2,100千円 年間返済(利息:元利均等4年目)
__3,100千円 年間返済(元金:元利均等4年目)
この場合、元金返済額が含み益だという事です。
年間300万円(1年目)~350万円(10年目)
10年間の元金返済額は、3,250万円です。
このRCが10年後に買った時の価格で売れた場合は、
3千万円の税引前CF
が出るという事です。
4-まとめ
帳簿上の売却益は、売却額―簿価なので(ここで言う)キャッシュフローとは若干違います。
売却額を下支えするのは、RCが長期ローンが組めるって事です。
木造では、こうは行きません。
北海道のとある信金では、アパートローンと住宅ローンの貸出期間を一致させる所が出てきました。
びっくり仰天です。
住宅ローンが40年、50年アリになると、アパートローンも同じ期間を適用するって感じです。
返済比率55%以下を死守して、それ以外は投資家が買いやすい感じにしようと言う意図が伺えます。
平たく言うと、RCは(億トレ大家さんの懸念はあっても、現実問題として)高く売れます。
今までは、含み益(元金返済分)を換金しやすかったって事です。
ここまでは売却額が購入時と同じとしていますが、現時点では10年前に買った人などはキャピタルゲインも出ています。
今は買った時より、築10年で売った方が売値も高い(1~2%低り利回りで売れる)って事です。
キャピタルゲインが無い(購入時上の価格では売れない)と考えた時に出てくるのが、元金返済分の含み益です。
下支えするのは長期ローン・売値が下がらない事です。
今の時世で考えると
コンクリ貯金
の評価はこんな感じかな!?って思います。
但し、札幌の不動産投資も曲がりなどかな!?って話をしています。
買う人は相変わらずいるけれど、札幌でもファンドなど大きな資本がしばらく売れなかった土地を買い始めているようです。
個人投資家への融資は、どちらかというと締まりつつありますよね。
地元では・・、
不動産投資の世界は今後も盛り上がりそうだけど、サラリーマンと同じで格差社会(個人より大手資本家、サラリーマンより資産家・地主)になりそうだねーって話をしています。
つまらない結論でスミマセン。
今回のコラムは如何だったでしょうか?
私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。
我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。
―以上です―
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