8月度
こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。
毎月恒例となっている数字公開です。11棟目となる新規物件を購入してから初めての通常の収支となる月度です。11棟95戸の規模での数字を見ていきます。
■入居状況
まずは入居状況です。
7・8月度は退去が多くて・・・一気に空室が6戸も発生しちゃいました。ただ、嬉しいことに入居もどんどん決まっています!
8月末に退去になった2戸を除き、4戸は入居が決まっています(入居済み、もしくは入居予定)。今は残りの2部屋を頑張って仕上げているところです。
※8月末の時点での入居率97.9%(93戸/95戸)
■8月度の収支
次に、収支の数字です。
11棟95戸での規模で初の通常収支となります。
収入合計:409万円
通常経費:▲60万円
(通常経費率:14.7%)
融資返済:▲63万円
↓↓↓
キャッシュフロー:285万円
残債:5520万円
私は今まで1棟ずつ完済させていく手法を取ってきました。ただ、最近はそれを撤回しています。今回の購入で借金が3本になりました。残りの融資期間は5年、10年、14年の3本です。
その結果、409万円の家賃収入に対して融資返済額が63万円となっています。計算すると、返済比率15.4%ですね。
借金が3本になっても、まだ余裕があります。10棟目、11棟目が3千万円台と少し小ぶりな物件だったのも要因です。本来は・・・もう少し買っておきたいところなんでしょうけど物件がなかなか見つかっていません。(地道に探します)
最近は退去が多くて少し経費率が高めで推移しています。そんな中ですが、キャッシュフローは月285万円になりました。来年度には初の年間キャッシュフロー3,000万円超えも狙えるかもしれません!
(大規模修繕をやるかどうかにもよるでしょうけど)
■現金が無い・・・
次の物件を買っていきたいところなのですが、問題は現金が不足していることです。不動産投資家って、総資産●億円!とか大きなことを言ってみても現金はカツカツだったりするのも『あるある』ですよね・・・。
11棟目の購入時に自己資金を4割くらい入れちゃったからなのですが、運転資金以外の『余裕資金』としての現金を厚く持っておくことはできていません。
そもそも、1年前くらいまではお金があれば全力で繰上返済をしたい人だったわけです。余裕資金として家賃年収の半年分くらいを確保しておき、それ以上の分は返済資金にまわしてしまう手法でした。
良い物件があれば買いたくなっちゃうし、余裕資金ができたら繰上返済しちゃうし、、、
まぁ、いつまで経っても現金をいっぱい持つ状態には辿り着けないのが私の不動産投資です。
投資歴も20年以上になり、徐々に力も付いてきました。
資産規模で5億円超となり、借金も5千万円だけで、月のキャッシュフローも300万円近くになり、余裕があるのは間違いないです。
ただ、それでも現金で1億円なんて数字は見たこともないです。そんなに貯まる前に欲しい物件ができちゃうし、その前に繰上返済しちゃうからでしょう。だいたい、不動産投資家って投資規模の割には現金が少ないですよね。
2~3年くらい何も買わずに、じっとしていれば現金ができるのでしょうけど・・・
それができないのは不動産投資の依存症なのかもしれません(汗)
(でも、この場に来て不動産投資コラムを読んでいるということは・・・ あなたもきっと依存症だと思います)
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