◆本日の相談

　毎週月曜日は、「楽待相談室」に寄せられている質問への回答を抜粋して、同様の悩みを持っている方にも参考になるよう補足して解説していきます。

　今回は「2024.9.4 市場に出ていない物件の探し方」という相談を取り上げたいと思います。

　※事前に質問を読んでから記事を読んで頂くとより有益です。（コラムのルールでリンクが貼れないため、楽待相談室から検索ください。）

　今回の相談は、これまでポータルサイトや業者経由で物件を購入してきたものの、ここのところ全く良い物を見つける事ができないという方からのご相談です。

　今後の金利上昇リスクや不動産価格下落リスクを考慮し、これまで以上に良い条件の物件を購入したいと考えているとのことです。すごく分かります。

　そのため、市場にまだ出ていない物件を探す方法を知りたいということですが、どのような方法があるでしょうか？

◆売出し前物件を購入した実例

　「市場にまだ出る前の物件情報」欲しいですよね！？

　実際に不動産投資家仲間の何人かが、まだ市場に出る前の物件を掘り出し、市場ではありえないような価格、市場ではありえなような利回りで購入しています。

　たとえば、サラリーマン投資家Yさんは物件発掘ツアーで地場の不動産業者を回っている時に、相続で売りに出そうとしている直前のまだ販売図面も作成もしていない時に情報を入手。

　交渉の末、５棟一括、満室時の利回り30％で購入することができました。この物件だけで卒サラレベルの家賃収入とCFです。

　このように「地場の不動産業者回り」は、市場に出る前の物件情報を入手する１つの方法としては有効です。

　ただ、地方は閉鎖的なエリアも多いので、県外の不動産投資家にはなかなか心を開いて物件を紹介してくれません。（近年、三為業者が荒らしまくったことで、一層ハードルが上がっています。）

　そのため、地場の不動産業者から物件情報を入手するには、根気とコツがいりますが、それでもYさんのようなお宝が出てくることもあり、宝探しをしているみたいでワクワクします！

◆2つ目の方法

　また、市場にまだ出ていない物件を探す方法として、「物件紹介したくなる顧客」になるという方法があります。

　もちろん資金が豊富で融資も付きやすい客として、不動産業者から認識してもらうと物件情報がどんどん舞い込んできます。ただ、私たち持たざる不動産投資家の場合、そうもいきません。

　そこで、不動産投資家仲間が実践している方法として、「どんなワケあり難あり物件でも買います！」と伝えて、紹介された時はすぐに現地を見に行ったり、場合によっては本当に購入します。

　築年不明のボロボロの物件だったり、「こんなの誰が買うの？」という物件でも、積極的に購入に向けて動くんです。

　そうやって関係性を高め、「本当に買ってくれる客」として認識してもらうことで、市場に出る前に「この人に紹介しておけば・・・」と思ってもらったら成功。

　良い物件情報も一番で紹介してもらえるようになります！

　この方法は特に戸建てや築古系の物件を探している人にとっては特に有効な方法です。

◆3つ目の方法

　そして、市場にまだ出ていない物件を探す方法として、「他業種からの紹介」があります。

　たとえば、プロパンガス業者からの紹介があります。プロパンガス業者は、賃貸アパートや賃貸マンションのオーナー情報を持っていますよね。

　コンプライアンスが厳しくなっている昨今、なかなか個人情報まで教えてくれることはなくなってしまいましたが、売り出しそうな物件情報を時々教えてくれたりすることがあります。

　また、税理士や弁護士なども、オーナーが物件を売り出すという情報を持っているケースがあります。

　こういったオーナー情報を持っていそうな他業種の会社の担当者に声をかけておき、売り物件が出そうな時にいち早く教えてもらうのです。

　残念ながら購入までは至りませんでしたが、私もこの方法で売り出す前の物件情報を教えてもらったことがありました。

◆まとめ

　以上、この他にもいろいろと方法はありますが、「市場にまだ出ていない物件を探す方法」の中から、３つほどご紹介しました。いかがだったでしょうか？

　この他の方法として、楽待相談室の回答に書きましたが、不動産業者は登記簿から売主宛に手紙を送りまくるという方法で、まだ表には出ていない売り物件情報を入手しています。

（実際に業者から届いた手紙）

　私も以前、長年放置されている築浅のアパートが近所にあったので、売主に直接交渉することを試みたことがあります。大手施工の状態の良いアパートでした。

　結果どうなったかについては、以前拙筆コラムに書いてますので良かったらご覧になって頂ければと思います。

※参考記事「毎日３分！不動産投資メモ録 #91 （速報値）全国900万戸、空き家は地方だけの問題なのか？」

　とはいえ、市場に出ていない物件を掘り出すことができたとしても、ご質問者さんが買えるかどうかは別問題です。（なぜかは、上記楽待相談室の回答をご覧になってください。）

　市場にお目にかかれない物件を手に入れる可能性がある一方で、効率はめちゃくちゃ悪いです。（私はお宝探しみたいで大好きですが）

　また、ネット掲載物件がダメなのかと言えば、私は７割は買える物件だと思っています。そのあたりも最近の拙筆コラムで書いています。

　※参考記事「毎日３分！不動産投資メモ録 #141 「ネット掲載物件は99％購入NG」は本当か？（１）」

　市場にまだ出ていない物件を探すのもいいですが、ネット掲載物件もくまなく探し、ありとあらゆる方法を使って物件を探すことが、良い物件情報をいち早く入手することだと思っている次第です！

◆編集後記

　宝探しって夢がありますよね！

　映画だとアドベンチャーものが私は大好きで、インディー・ジョーンズやグーニーズが大好きでした。すごくワクワクしました。

　いつか冒険に出たいと思っていたのですが、いつの間にか冒険心を失くしてしまったなぁ・・・。

　もしかしたらお宝って、かつて自分の心の中にあったワクワク感なのかもしれないなと思った次第です。