◆地方高利回り投資の最大のリスク

　以前からコラムやメルマガをご覧になってくださっている方はご存知かと思いますが、私の投資スタイルは地方高利回り派です。

 

　地方にある利回り15％以上の1棟アパートや1棟マンションを購入するCF重視のスタイルです。

 

　そのため、当然ながら都心と比べて空室発生率は高くなります。地方高利回りスタイルのリスクは空室と家賃下落です。

 

　地方は人口減少が急激に進んでいます。空室に対する不安は当然あります。今よりも確実に空室が増えていく可能性はあると考えています。

 

　以前、NHKの記事で「人口減少の日本 2050年にはどうなる 最新データからわかること」と都道府県ごとの状況が報じられていますが、いや〜想像以上に厳しい現実が待っていますね。。。

 

＝＝＝　記事一部抜粋　＝＝＝

人口減少の日本 2050年にはどうなる 最新データからわかること

 

　少子高齢化が進む中、2050年には東京を除くすべての道府県で人口が今より減り、このうち2割は30％以上減るという推計を国の研究所がまとめました。

 

 

（2023年12月22日 NHK記事より）

＝＝＝　ここまで　＝＝＝

 

 

◆地方高利回り投資のリスクへの対応策

　それでは、地方の人口減少に対してどのような考えをもっているのか？

 

　私は空室や家賃下落のリスクに対しては、「利回りの高さでカバー」していこうと考えて地方物件を購入してきました。

 

　たとえば、利回り20％でしたら、半分空室でも利回りは10％。返済比率との兼ね合いもありますが、私の場合は全体の１／３が入居していれば、赤字にはなりません。

 

　また、利回り20％であれば、単純計算で5年で元が取れている計算となります。利回りが高い分、融資期間も短くてすむため、10年15年で完済してしまいます。

 

　借金がなくなれば、あとは固都税と突発的な修繕費をまかなえる家賃収入があればいいので、リスクはほぼなくなると考えています。

 

　私の場合は住宅ローンをのぞいて、あと5年程度ですべて完済してしまうため、そこまで人口減少を心配してはいません。

 

◆空室はリスクだったか？

　それでは、20％とかの地方の高利回り物件を買って、空室がそこまで発生したのか？

 

　実際は過去15年以上、半分以上空室になったことは一度もありません。それどころか、１物件で３室以上空室になったこともないんです。

 

　なぜかというと、当然ながら入居需要調査は購入前にしっかりと行います。

 

　エリア選定に関しても、以前のコラムに書いた「平凡サラリーマンの不動産投資戦略＜エリア戦略編＞」の戦略通りです。

　

＝＝＝　＜参考記事＞　＝＝＝

　#51〜#56 平凡サラリーマンの不動産投資戦略＜エリア戦略編＞（１）〜（５）

 

　また、地方は回りのライバル大家さんも都心と比べたら圧倒的に弱いので、大家力を高めることで簡単にライバル物件に勝つことができるからです。

 

　大家力とは、具体的にはリーシング力と運営能力です。

 

　地方には良くも悪くも”地主大家様”がいっぱいなので、入居者目線となり、やることをしっかりとやれば埋まります。

 

　そのため、地方は人口減少リスクはありますが、さほど入居募集で苦労することはないと考えています。実際にそこまで苦労したことはないんです。

 

◆地方高利回り投資最強！

　そのため、年々大家力が高まることで現地に行くこともほぼなくなっていく一方で、稼働率は上がっていきます。

 

　信頼できる管理会社とのコミュニケーションをしっかり取り、現地に行くのは1年に1回程度。お任せ状態でもかなり高稼働で回してきました。

 

　特徴的だったのは2022年のコロナ真っ最中の時です！

 

　コロナで人流が途絶え、退去はほとんどなく、過去最高売上＆最高益を達成しました。かなり筋肉質な財務体質を築くことができました。

 

　「地方高利回り投資最強〜！」などと浮かれていました。

 

 

◆異常事態発生！？汗

　ところがです、、、ここ最近、異常事態が発生しているんです。

 

　コロナが明けた去年辺りから地方にも人の流れが出だしたのか、退去の頻度が上がっていきました。退去数が増えていったんです。

 

　しかもです、以前と比べて入居の決まりが明らかに悪くなってんですね。ここ最近、空室期間が長くなっているんです。

 

　毎月30万円以上の空室損が発生する事態になっており、泣けてきます。

 

　さらに、私と同じエリアで物件を持っている大家仲間数人に聞いても、同様の傾向が見られるんです。

 

　「これは、一体何が起きてるんだ！？」

 

　原因を探っていたら、とんでもないことが分かったんです・・・汗

 

（つづく）

 

◆編集後記

　コラムを読んでくださっているみなさまの物件の空室状況はいかがでしょうか？最近、変化ありますでしょうか？

 

　地方エリアに物件をお持ちで、私と同じようにここ最近決まりが悪くなったと感じていらっしゃる方はいますでしょうか？

 

　もしかしたら”同じ原因”の可能性があるかもしれません。。。