～このコラムは、セカンドステージに入った８年生大家の新たなチャレンジを記した「実践」コラムです～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

<ワタクシのワタクシによる＞

<ワタクシの為のお土産です＞

 

皆さん、「＃５５３　アパート１号と金利上昇の影響の件」は読みましたか？

私は書きました！

 

時流に乗ったコラムだと思いましたが、結構スベっていますｗ

金利上昇は購入するときはもちろんですが、一定の融資残高を持つ投資家にとっては大きな課題です。

前回、アパート１号の影響を確認しましたが、金利上昇に関する私の基本的な考え方を、数値で検証してみました。

ベースとなるルールは「デフォルトに陥らない」とし、そのためにも返済比率を一定の範囲内に収めることを条件とします。

それでは早速、本題に入ります。

 

１．前提条件

金利の影響を検証するにあたり、わかりやすいと思いますので新たに物件を購入する前提で比較検証をしたいと思います。

こんなスペックの物件で比較してみます。

　物件価格　：４,０００万円
　表面利回り：９％
　自己資金　：１０％

金利による影響を見るシミュレーションですから、所在地、築年数は一旦置いておきます。

もちろん築年数に寄りますけど、首都圏であれば全く不可能な数字ではないでしょう。

表面利回りが足りなければ、上げる努力をしましょう。

 

自己資金の１０％も含めて、ここに集う読者にとっても現実的な金額の範囲内ではないでしょうか。

もちろん、購入にあたってはこれとは別に諸費用が掛かりますが、ここではおいておきます。

 

２．これまでの融資条件

まずはこれまで、もしくは今現在の融資条件を以下のように設定します。

　自己資金：１０％（＝４００万円） 
　金利　　：２．５％
　融資期間：２５年

自己資金は最近の状況では厳しい条件かもしれませんし、融資期間も築年数次第だったりしますが、あくまでもシミュです。

自己資金が足りなければ共同担保を入れるなり、購入を半年、１年遅らせて貯めるなりする前提とします。

これらの条件で返済比率は以下のようになります。

「５３．８％」

欲を言えばきりがありませんが、これくらいならキャッシュフローを残せると思います。

もちろん最低限、、、例えばケレップを自ら交換するくらいの努力は必要かもしれませんｗ

 

３．金利３．０％

まず、金利が３％になったと仮定してみましょう。

返済比率を上記の率、凡そ５５％を上限にすることを前提にし、取るべきべき手段は２つ。

融資期間の伸ばすか、自己資金を増やすかです、よね。

融資期間なら

　融資期間：２７年（対前提条件＋２年）
　返済比率：５４．１％

自己資金なら、

　自己資金：５００万円（＋１００万円）
　返済比率：５２．６％

となります。

私がファーストステージならば、返済比率は５５％くらいを上限とします。

それは、これまでの経験からです。

繰り返しますが、もちろん築年数による影響は大きいと思います。

築１０年と築４０年とでは、同じ返済比率ならばリスクは大きく違っています。

 

それでも金利０．５％上がることによる返済期間＋２年や自己資金＋１００万円は、十分に現実的は対策だと思います。

 

４．金利３．５％

次に金利が３．５％に上がったとしましょう。

　融資期間：３０年（＋５年）
　返済比率：５３．９％

もしくは

　自己資金：７００万円（＋３００万円）
　返済比率：５５．１％

 

こんなシミュになります。

金利が上がり融資期間が延びれば元本の減りは遅くなります。

この融資年数で３％を超えると元本返済よりも支払利息の方が多くなりますし、６年目で売却しても売却益は出ないかもしれません。

サイアクそうなれば、、、持ち続ければいい。

私ならそう考えます。

完済すればいいんです。

木造なら築５０年、６０年くらいまで持たせることは可能だと、今は考えています。

 

５．まとめ

要は金利＝時間（＝お金）と、私は捉えています。

極めてシンプルです。

 

金利が上がった分、ゴールに着くまでの時間がより長くかかる。

極論、それだけの話であり、必要以上に恐れる必要はありません。

本コラムのテーマからは外れますが、購入を”決めきれず”に２年も３年も物件探しをしている人は、時間＝お金を失っているとも言えます。

完済までの期間を延ばすか、買う前に自己資金をためるための時間を費やすか、いずれにしろ時間をかけて解決する。

それだけです。

また、場合によっては給料や副業から資金を入れて対応することも可能です。

 

売却を絡めて短期間で資産を増やして専業を目指す人には向かない戦略でしょう。

私はスピードより安全性を優先している、ということでしょう。

 

実際には４０００万、９％の良い物件を見つけるのは難易度が高いかもしれませんね。

ちなみに表面利回り８％にすると、返済比率が５～６％上がります。

参考までに、各条件ごとの返済比率はこのようになります。

 

地区年数が若ければ返済比率を上げることも可能かもしれませんが、リスクを下げるのであれば自己資金がポイントでしょうね。

 

一方で、時間軸を意識すると年齢がリスクになります。

若い方がリスク許容度が大きいということです。

時間が掛かるとなると、他の投資手法との比較において劣後することもあるでしょう。

インフレに進むのであればキャピタルゲインにより利益を得ることができる可能性も高くなりますが、それは地域差にもよります。

 

まとまりのない「まとめ」でスミマセンｗ

何が正解なのか答えはありません。

というか、将来のことなので誰にもわからないと思います。

より難しい時代になることは確からしいので謙虚に努力を重ねて、みんなで乗り越えていきたいですね。

本当に、思っています。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。