北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。

皆様から頂いた「コメント」「いいね」が執筆の励みになっています。

本当にありがとうございます！

＜新たなラーメンの聖地！？＞

明日から５店舗オープンです！

すすきの（札幌）にまた一つ、ラーメンの聖地が誕生します。

ラーメンに聖地があると信じるのは、私だけでしょうか(笑)！？

 

前回までのコラムで登場したエリサーXさんから、コメントを頂いた方への皆様へのお礼を預かっています。

「皆様のコメントがしっくりくるし、自分を客観視できるのってありがたい」という事でした。

私からもお礼を言います。

本当にありがとうございますm(__)m

 

今回はプロパン・ネタです。

従来のプロパンの貸与契約って、ややグレーでしたよね。

一般の人からこんな質問が出ても、おかしくありません。

Q：業者から、設備を貰いましたか？

A：いいえ、貰っていません。

（貸与して頂いています。貸与契約書もあります）

みたいな感じです。

関西で話題の〇〇委員会を意識して書きました（汗）。

 

今まで何回か国会で取り上げられては、立ち消えていたプロパンの貸与問題ですが、今年７月から実質的に貸与契約が不可となりました（細かいルール・禁止事項項は別コラムで）。

１．業者：対応方針

札幌周辺の業者ヒアリングでは、対応を決めかねている所も多いです。

ガイドラインが出ると、それに従う形になるのでしょうが、今でも暫定的に方針を決めている業者が数社ありました（以前も書きました）。

・６月までの貸与契約分は契約内容に従う（今まで通り）

・７月以降の新規貸与は一切不可

こんな形にした業者が現れると、割とデファクトスタンダードになっている気がします。

問題を２つほど挙げます。

２．売買：トラブル発生

プロパンの貸与契約書の一つのパターンはこうです。

売却時は売主が貸与品を一括で買い取ること。但し、買主が本契約を継承した場合はこの限りではない。

（日本語的にはアレですけど）買主が継承したら、売主は買い取らなくてもいいって事です。

 

但し、この際も買主はプロパン業者と新たに契約を結ぶことになります。

すると、次の二つがデッドロックを起こします。

①７月以降の新規貸与は一切不可

②買主が本契約を継承した場合はこの限りではない。

①を履行すると②に抵触し、②を履行すると①に抵触する感じです（汗）。

で、結局どうするの？となった時

貸与契約書の違反っぽいけど・・

①７月以降の新規貸与は一切不可を優先する事例が多いようです。

法律に抵触する契約は無効でしょうから、当然と言えば当然です。

但し、そう考えない売主もいて、トラブルになる事案も実際にありました。

 

最近の事例だと、売主が売買仲介に「なんとかせい」といわんばかりにクレームを入れたことがあったそうです。

仲介は「売主と業者の問題なので、個人的に解決して下さい」と言い、一切協力しなかったようです。

売主が数百万円を支払い、業者から設備を買い取れって事ですよね。

３．運用：修繕費増（＋）

修繕費が増えると言うより、本来の形に戻るって事です。

但し、今までの築古アパート投資の前提が崩れる部分もあります。

 

一例をご紹介します。

豪雪地帯で、私たちの物件の近くに、知人投資家が中古アパートを購入しました。

１ＤＫ・２ＤＫのハイブリッドで家賃は２ＤＫで５万円強（賃料相場が札幌と同じって凄いねー）。

 

工事１：ストーブ（灯油ヒーター）の屋外への排気口を上に上げる工事

私たち：プロパン業者が無料で施工

知人：３万円／戸ｘ（１Ｆ居室）３戸→９万円

 

工事２：エアコン設置

私たち：プロパン業者が材料費７万円で屋外機の取り付けまで実施

知人：材工で１４万円ｘ（全部やると） ６戸→８４万円

※私たちの２倍って事です

 

工事１＋２　⇒　５１万円の差

が出る結果となりました。

とりあえず、管理会社経由なら管理会社を外して工務店を探すか、現状の発注先で金額交渉しては！？とアドバイスしています。

 

ガイドラインが出るとどうなるか解りませんが、７月を過ぎた９月でも貸与契約の締結時期により、ここまで差が出るって事です。

４．まとめ

今後取得する物件は私たちも皆さんも、知人投資家の状況になるでしょう。

火災保険の上昇もあるし、本コラムのプロパンの貸与の件もあるし、金利の上昇もあるなら、築古高利回りなど、木造アパートの運用は厳しくなるねーって実感しました。

 

その情報が知れ渡ると（どうでしょうね？）売りアパートの相場が下がるかもしれません。

売値も下がり、保有してもＣＦ出ず、みたいな八方塞がりにならないですかね・・。

 

対策は・・

正攻法

・賃料アップ（バリューアップなし／あり）

・経費削減：管理会社の変更・DIY強化など（私はやらないです汗）

・ファイナンス対策（金利交渉・期間延長・繰上返済など）

 

別案

具体化できる時が来たらお話します。

生き残りをかけたプロパン会社から新たな提案が幾つかあり、税理士などと相談中です。

今は、伸るか反るか・・とだけ言っておきます（汗）。

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―