おはようございます。

しげお@です。

やっとキャンプに行けました🏕猛暑でテント設営が地獄でした。温泉三昧。

 

今日は物件取得のコラムです。

大手不動産屋から届いた封筒の中に並ぶ収益物件情報、利回り5%がありません。ネットを検索して、利回り7％超えの耐用年数内物件がありません。平成築前後で７%がチラホラ。（駅遠かったり、高低差あったり）

 

都内付近に住んで、住まいをベースとして不動産投資・賃貸を始めるハードル、高すぎませんか⁉️

 

物件を買うときは、頭金２割＋諸経費と言われます。実際３割の自己資金が必要です。物件価格５，０００万円だったら、自己資金１，５００万円必要です・・・。こんなに持ってないって..

 

貯金から絞り出して、１棟買っても、次の１棟が遠い。借入金利が上がって、１億円の物件買って年間いくら黒字になるか。

ローン減額スピードよりも資産下落率が早い物件があって、その下落交差を起こさないためにも自己資金で補填をしているイメージ。自己資金を入れて、やっと毎月の黒が出る？

 

心が折れそうです。

１６号線内側で収支の合う物件を買うことが、非常に、非常〜に厳しい🥲。

 

不動産規模を増やすために住まいを変える選択肢があります。私はそこまではしたくない…

頼みの綱であった築古戸建は、価格が上がって、ＤＩＹ前提でなければリスクと数字が合わない。リフォーム価格が上がったのはデカい。

安い物件は取り敢えず買い付けを出してキープをされる。マッハ。新着→買付の速度と頻度を増やしても買えるかどうかわからないです。

 

・時代。

不動産投資、賃貸規模拡大は時代差が大きいです。

一昔前に、フルローンで規模拡大した人は強運だと思います。今売れば殆どプラスでしょう。※その人たちが、今の時期に始めていたら同じ結果になるのに３倍以上時間がかかると思います。

 

時代のせいにしたくはないですが、不動産は時代の影響が大きいです。一定の属性以上の方が取り組んでも自己資金なくＣＦを出すことが難しいのが今です。

 

私は半分以上の物件を売って整理した方がいいんじゃねぇか、と思い始めています。（どれも売り出ししていないし、売らないでしょう。）

 

ってぐらい、過去と別次元。

危険視する不動産コラムを読むことがありますが、私はリーマンショックを社会で経験していません。よくわからない。過去の数字はなんとなくわかっても、肌感覚でわかりません。（動物的勘みたいな

 

前回の買い付け負け（利回り３２％店舗）から半月経過。申し込みできそうな物件がなく、見つけても翌日にはポータルから消えているため銀行融資の資料が整わず、不動産市場が私の知らないヤベェゾーンに入っている気がする。😞

 

今年あと３ヶ月。なんとか一つ買いたいです😓

（このコラムを書いていたら、時効取得？で築古戸建の敷地拡大確定しました。やったあ！）

 

皆様は、何を妥協して物件を探していますか？🧐