お疲れ様です。
昨日は、
キンキホームという管理・賃貸仲介会社が破産したこと。
僕の周りでも、お二人ほど、その直撃を食らったオーナーが
いらっしゃったこと等をお話ししました。
まだ破産に関する詳細な情報は不明ですが、
少しネットを検索していると、
元キンキホームの社員の方が、
当時を振り返って書かれたブログを読むことができました。
それによると、
その方が入社された当時は、17店舗しかなかったそうですが、
TVCMをきっかけに3年半で100店舗を超える勢いにまで
成長されていたそうです。
(その方は、そこでご退職されたそうです)
その方の書かれている不動産賃貸仲介の現場の模様や、
急成長していく組織が、どう変容していくのか?
といったお話しは、とても生々しいものです。
特に後者については、
極小とはいえ、社長を務める僕としても、
組織の在り様というものについて、
考えさせられました。
社長(経営層)と社員との間には、
どうしたって溝が生じます。
会社の成績をいの一番に考える社長と、
自身の収入のUPや安定を優先する社員。
それぞれの立場では、それぞれが正義です。
あとは、その折り合いを、
どう付けていくか❓という話なのですが、
ブログを読む限り、どうもキンキホームは、
そのあたりでも失敗があったようです…
閑話休題。
昨日お伝えした、
管理会社の倒産という事態に際して
僕たちができる備えについて、
お伝えしたいと思います。
■新規契約時
・宅建業や賃貸住宅管理業の更新番号、登録番号を確認すること
→HPや店頭に掲示は必ずあるはずです。
ないところは、避けた方が良いでしょうね。
・管理委託契約書の内容(特に解約ルール)を確認すること
→万一の時に、信用棄損等を条件に即時解約できる旨の
記載が無ければ、その会社は避けた方が無難です。
・家賃の分別管理が為されているかを確認すること
→これはヒアリングしかありませんが、
家賃の振り込み口座と、
リフォーム費用等を送金する際の口座が
一緒か、別か?を確認することで、
一つの目安にはなるかと思います。
・賃貸借契約書は、契約書を送付してもらえること
→契約書の原本は、できればオーナーが保管すべきです。
コピーは、もちろん管理会社が持っていてOKですが。
・鍵の預かり証を提出してもらえること
→地味に面倒くさい作業ですが、
全戸の鍵の番号の入った預かり証を発行してくれるか?は、
そうした手間を惜しまない管理会社として、
一つの評価基準になると思っています。
・敷金や礼金は、オーナー預かりとすること
→管理会社に留めておこうとするケースもありますが、
毎回ちゃんとオーナーに送金してもらうように
契約で取り決めておく必要があります。
■通常時
・担当者と、個人的に仲良くなっておくこと
→連絡先の交換は当然として、
たまにお食事にお連れしたり、
お店とは別に個別にお土産をお渡しするなどして、
関係性を構築しておいてください。
それによって、何かあった時に、
いち早く情報を戴ける可能性が出てきます。
少し話は変わりますが、かつてUBMが倒産した際。
U社長は社員の業務用携帯やPCを全部集めてしまいました。
その結果、施主は一切連絡が取れなくなってしまいましたが、
個人携帯の番号まで交換していた人は、
かろうじて連絡を取ることができ、
状況を把握したり、物件に実際に入っている下請け業者さんを
紹介してもらうなどの対応を取ることができました。
・入金確認は、振込同日に行うこと
→各金融機関のネットバンキング契約をしていれば、
場所を問わず、どこでもいつでも確認できますよね。
ただ、法人向けのネットバンキング契約は、
結構高い月額料金を取られるケースが多いので、
契約するかどうか?は判断が分かれるところですが。
■非常時
・管理委託契約の解除を通知すること
→連絡が付かない場合は、内容証明でもOKです。
管理委託契約書に、即時解約状況があるか?を確認しておいたことが、
ここで活きてきます。
・新管理会社を選定すること
→周囲の優秀な管理会社程、変更依頼が殺到すると思います。
もうお腹いっぱいで無理!となる前に、
自分の物件の管理を引き受けてもらえるように
交渉してみてください。
優秀、かつ律儀な担当と繋がっていれば、
Kazu21599さんのように、次の管理会社への渡りをつけて
くれるようなケースもあると思います。
そのためにも、普段から良い関係性を構築しておくことは
とても大切だと思います。
・入居者へ、振込先変更通知をなるはやで出すこと
→新管理会社が決まれば、そこが動いてくれるはずです。
なかなか決まらない。あるいは自主管理に切り替える場合には、
とにかく、入居者に対して、
・管理会社が倒産したこと
・それに伴い、お家賃の振込先を変更してもらうこと
の通知を出す必要があります。
もし、倒産した会社の口座のままだと、
回収不能なお家賃が、更に増える結果となってしまいます。
ここまでしても、
まだまだトラブルは尾を引くと思います。
渦中の方は大変と思いますが、
なんとか乗り切ってくださいね。
がんばりましょう!
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