お疲れ様です。

昨日は、
キンキホームという管理・賃貸仲介会社が破産したこと。
僕の周りでも、お二人ほど、その直撃を食らったオーナーが
いらっしゃったこと等をお話ししました。

まだ破産に関する詳細な情報は不明ですが、
少しネットを検索していると、
元キンキホームの社員の方が、
当時を振り返って書かれたブログを読むことができました。

それによると、
その方が入社された当時は、17店舗しかなかったそうですが、
TVCMをきっかけに3年半で100店舗を超える勢いにまで
成長されていたそうです。
(その方は、そこでご退職されたそうです)

その方の書かれている不動産賃貸仲介の現場の模様や、
急成長していく組織が、どう変容していくのか?
といったお話しは、とても生々しいものです。

特に後者については、
極小とはいえ、社長を務める僕としても、
組織の在り様というものについて、
考えさせられました。

社長(経営層)と社員との間には、
どうしたって溝が生じます。

会社の成績をいの一番に考える社長と、
自身の収入のUPや安定を優先する社員。

それぞれの立場では、それぞれが正義です。
あとは、その折り合いを、
どう付けていくか❓という話なのですが、
ブログを読む限り、どうもキンキホームは、
そのあたりでも失敗があったようです…

閑話休題。
昨日お伝えした、
管理会社の倒産という事態に際して
僕たちができる備えについて、
お伝えしたいと思います。

■新規契約時
・宅建業や賃貸住宅管理業の更新番号、登録番号を確認すること
 →HPや店頭に掲示は必ずあるはずです。
  ないところは、避けた方が良いでしょうね。

・管理委託契約書の内容(特に解約ルール)を確認すること
 →万一の時に、信用棄損等を条件に即時解約できる旨の
  記載が無ければ、その会社は避けた方が無難です。

・家賃の分別管理が為されているかを確認すること
 →これはヒアリングしかありませんが、
  家賃の振り込み口座と、
  リフォーム費用等を送金する際の口座が
  一緒か、別か?を確認することで、
  一つの目安にはなるかと思います。

・賃貸借契約書は、契約書を送付してもらえること
 →契約書の原本は、できればオーナーが保管すべきです。
  コピーは、もちろん管理会社が持っていてOKですが。

・鍵の預かり証を提出してもらえること
 →地味に面倒くさい作業ですが、
  全戸の鍵の番号の入った預かり証を発行してくれるか?は、
  そうした手間を惜しまない管理会社として、
  一つの評価基準になると思っています。

・敷金や礼金は、オーナー預かりとすること
 →管理会社に留めておこうとするケースもありますが、
  毎回ちゃんとオーナーに送金してもらうように
  契約で取り決めておく必要があります。

■通常時
・担当者と、個人的に仲良くなっておくこと
 →連絡先の交換は当然として、
  たまにお食事にお連れしたり、
  お店とは別に個別にお土産をお渡しするなどして、
  関係性を構築しておいてください。
  それによって、何かあった時に、
  いち早く情報を戴ける可能性が出てきます。

  少し話は変わりますが、かつてUBMが倒産した際。
  U社長は社員の業務用携帯やPCを全部集めてしまいました。
  その結果、施主は一切連絡が取れなくなってしまいましたが、
  個人携帯の番号まで交換していた人は、
  かろうじて連絡を取ることができ、
  状況を把握したり、物件に実際に入っている下請け業者さんを
  紹介してもらうなどの対応を取ることができました。

・入金確認は、振込同日に行うこと
 →各金融機関のネットバンキング契約をしていれば、
  場所を問わず、どこでもいつでも確認できますよね。

  ただ、法人向けのネットバンキング契約は、
  結構高い月額料金を取られるケースが多いので、
  契約するかどうか?は判断が分かれるところですが。

■非常時
・管理委託契約の解除を通知すること
 →連絡が付かない場合は、内容証明でもOKです。
  管理委託契約書に、即時解約状況があるか?を確認しておいたことが、
  ここで活きてきます。

・新管理会社を選定すること
 →周囲の優秀な管理会社程、変更依頼が殺到すると思います。
  もうお腹いっぱいで無理!となる前に、
  自分の物件の管理を引き受けてもらえるように
  交渉してみてください。

  優秀、かつ律儀な担当と繋がっていれば、
  Kazu21599さんのように、次の管理会社への渡りをつけて
  くれるようなケースもあると思います。
  そのためにも、普段から良い関係性を構築しておくことは
  とても大切だと思います。

・入居者へ、振込先変更通知をなるはやで出すこと
→新管理会社が決まれば、そこが動いてくれるはずです。
 なかなか決まらない。あるいは自主管理に切り替える場合には、
 とにかく、入居者に対して、
  ・管理会社が倒産したこと
  ・それに伴い、お家賃の振込先を変更してもらうこと
 の通知を出す必要があります。
 
 もし、倒産した会社の口座のままだと、
 回収不能なお家賃が、更に増える結果となってしまいます。

ここまでしても、
まだまだトラブルは尾を引くと思います。

渦中の方は大変と思いますが、
なんとか乗り切ってくださいね。

がんばりましょう!