◆インプリンティング現象

　「不動産投資で成功して、早期脱サラしたい！」

　
　そんな人は多いかと思います。私も理不尽な会社や上司に耐えられず、サラリーマンをやめるのが目標で不動産投資に興味を持ちました。

 

　ところが、「早期脱サラ目的で不動産投資を始めたのに、脱サラが遠ざかる物件を買ってしまっているパターン」があるんです。

 

　前回のコラムでは、早期脱サラ目的なのであれば、入口で間違わないように注意したいというお話をさせて頂きました。

 

　私もそうだったのですが、不動産投資なんて未知の世界ですから、最初に見た情報を拠り所にしてしまうところがあります。そして、最初に目ににしがちなのが、高属性サラリーマン向け節税目的の不動産業者の発信情報だったりするんです。

 

　そうなると完全に入口を間違えてしまうんです。。。汗

 

　これ、「インプリンティング（刷り込み）」と呼ばれる現象です。生まれたばかりの雛鳥が最初に見たものを親鳥と思う現象のことです！

 

　その他に、普通のサラリーマンが早期脱サラ目的ではやってはいけない不動産投資があります。

 

　実は２棟３棟と購入しているのに、脱サラ実現が近づいてこない人ほど要注意です！どんなものがあるでしょうか？

 

※ここでいう「早期」とは、最初の物件を購入してから５年〜１０年と考えていただければと思います。

 

 

◆入口が重要という一方で・・・

　不動産投資では「入口を間違ってはいけない」と言われる一方で、「出口戦略が重要」「買う前に売却を考えなさい」とも言われたりします。

 

　たしかに出口戦略、私も大事だと思います。ただ、誤解を恐れず言うと「売却前提の物件購入していて、早期脱サラできるのか？」ということなんです。問題が残るんです。

 

　1つ目の問題として「売却後どうするのか？」「売却してまとまったお金を作れば脱サラできるのか？」ということなんです。

 

　ある老後の資産についてのアンケートで、こんな質問がありました。

 

　「60歳に1億円もらう」のと、「60歳から死ぬまで毎月30万円もらう」のではどちらがいいかを尋ねるアンケートだったんです。みなさんだったらどちらがいいですか？

 

 

◆結果は圧倒的に・・・

　毎月30万円だったら1年で360万円、10年3600万円、20年で7200万円。何歳まで生きるかにもよりますが、60歳に1億円を選ぶ人も半々ぐらいいると思うじゃないですか！？

 

　実はアンケートの結果は、圧倒的に多くの人が「毎月30万円」を選んだんです。1億円貯めて、その後まったく収入がないよりも、貯金はゼロでも、毎月30万円入ってくる仕組みを作ることの方が、老後の不安が消えるのでしょう。

 

　すごく分かります。やはり生活や心の拠り所になるのは「ストック」よりも「フロー」なんです。

 

　「毎月CF100万円」のフローを作るのと、「1億円」のストックを作るのと、どっちが脱サラしやすいでしょうか？

 

　「フロー」が重要なんです！

 

◆売却して次へ投資？

　一方で、「いやいや、ななころさん、売却して得たお金を次の物件に再投資するんだよ」と言われるかもしれません。

 

　たしかに一気に規模拡大した人は、購入⇒売却⇒購入を繰り返して財産を築いていった人が多いのは間違いありません。

 

　ただ、「売却前提の物件」ってどんな物件でしょうか？

 

　一般的には流動性の高い都心の好立地の物件だったりしますよね。金額は高額で融資額も大きく、利回りは低く、保有中のCFは薄かったりします。

 

　普段の生活は給与収入でまかない、家賃収入には一切手を付けず、時には給与収入から補填して保有します。そして、5年〜10年後に売却して、まとまったお金を作り出す不動産投資法です。

 

　これ、「普通のサラリーマンができるのか！？」という、もう１つの問題が残るんです。（このコラムは、「早期脱サラを目指したいという普通のサラリーマン向け」のコラムです）

 

　もちろん「持ってよし、売ってよし」の物件を買えればいいのですが、「保有してもあんまり儲からない、売ろうとしてもなかなか売れない」という物件を買ってしまいがちなんです。

 

　そのため早期脱サラできなくなっちゃうんです。。。

 

 

◆まとめ

　このように、「出口戦略ありきの物件購入」って重要ではあると思うのですが、早期脱サラに不向きだということをお伝えしましたが、いかがだったでしょうか？

 

　売却して規模拡大していく不動産投資は華があります。一気に数千万円のお金を生み出す魅力があります。

 

　もちろん「サラリーマンを当分やめるつもりは無い」とう人もいると思います。早期脱サラを目指さないのであれば、定年間際の売却でもいいと思います。

 

　一方で、早期脱サラを目指すなら「ストック」よりも「フロー」を築く不動産投資をすべきだと考えている次第です！

 

　それでは、普通のサラリーマンが早期脱サラを目指すなら、どんな戦略でどんな物件を買っていったらいいのか？

 

※需要があるようでしたら次回に続きますし、あまり反響が無いようでしたらここで終わりにします。

 

◆編集後記

 　「好きなものは最初に食べる派？後に食べる派？」

 

　昔会社の飲み会でそんな話になったんです。

 

　そしたら、一人の女性が、小学生の頃にマクドナルドにお父さんと行った時、大好きで最後まで残していたポテトを、先にお父さんに食べられちゃったんだそうです。

 

　「それからずっとお父さんことが嫌いで・・・」という話を聞いて、私は圧倒的に先に食べる派だったんですが、妻と一緒の時は好きなものは後に食べるように気を付けています。

 

　女性の食に対する恨みは怖いんです・・・笑