内本です。千葉（松戸）で100室以上を自主管理する専業大家です。

前回コラムから3か月経ちました・・。

春の繁忙期に退去が4室でしたが、7-9月は退去ラッシュで8室退去になりました。

現時点で、契約べースで5棟107室のうち2室空きです。で1室申込が入った状態です。

この3か月に発生したネタはいろいろありますが、近況（活動状況）と今年一番驚いた事件？についてコラムに書かせていただきます。

１. 7-9月の活動

最近3か月（7-9月）の活動（備忘録）です。

不動産賃貸業

1)自主管理で自己客付け

今春は繁忙期に退去が4室（単身物件4室）と少なかったです。

その反動？で7-9月の3か月で8室退去が発生しました（単身6室、ファミリー2室）。

なぜこんなに退去が発生したか心当たりはあります。ちょうどこの時期に更新時期の方がいて、ほぼ全室値上げの打診をしていたからです。

ちなみに退去された部屋は部屋によりますが2千円から3千円程度家賃値上げに成功しています。退去から客付けでいろいろ大変でしたが、家賃値上げできたので良かった、とは思います。

2)自主管理で各種トラブル対応

トラブル対応で多かったのは真夏のエアコン故障です。うちのマンションは全部屋にダイキン製エアコンを設置しています（各部屋リビングに1台設備として設置）。

訪問手配して1-3営業日でかけつけて頂けたので、本当に良かったです。たいていは基盤交換して完了で訪問当日か翌日には直っています。

1件エアコンから水がポトポトでてきたという方がいました。ファミリー物件で隣と顔見知りという事もあり、連絡してドレンサクションポンプを借りてもらいました（昨年隣で同様の事象があり物品送付済でした）。使い方を連絡してドレンホースからゴミと水を吸い出してもらい、入居者様セルフ対応ですぐ直りました。

給湯器故障（温度が安定しない）もありましたが、いつも頼んでいる所に給湯器交換をお願いして3営業日後には交換してもらいました。

交流会など

1)7月勉強会

・7月に自分主宰の勉強会を開催し、楽待コラムニスト　カーター校長に登壇頂きました。昨年新築マンション建築時にU社の破綻で工事ストップになり大変な目にあわれました。が新たな工事引き受け会社を見つけられ何とかリカバリーされ竣工された体験談を共有頂きました。

成功した話をされる方は多いのですが、失敗談を話して頂ける方は少ないので大変学びになりました。

2)所有物件から花火鑑賞

7月下旬の葛飾区納涼花火大会が矢切物件の部屋から良く見えます。

西側の部屋からしか見えず、今年は花火が見える部屋が7月に空いたので、部屋から花火鑑賞しました。花火が見える部屋は全体の2割位です。毎年7月に空くわけではないのですが、昨年今年と続きました。

昨年は知人大家さん家族など含めて10人以上が１Kの部屋で花火鑑賞して熱気ムンムンでした。今年は女性大家さんメインの5人でちょうど良かったです。エアコンの効いた涼しい部屋で花火鑑賞しながら情報交換しました。

2)女性大家さん限定で泊まりの交流会

8/18に熱海花火大会があり、キャンセル待ちでホテル予約していたのが直前にとれました。友人の女性大家さんを誘って花火鑑賞＆情報交換会を実施しました。

ホテルの目の前が海で、花火も目の前で大迫力でした。3人で泊まったのですが夕食時や夕食後も23時頃までずーっといろいろなお話をしました。賃貸経営の事、家族の事、事業承継の事、さまざまなお話です。

年頃の娘さんがいて、誰かお婿さん候補で良い人がいたら紹介してほしい、というような話もありました。

9月中旬にも泊まりの情報交換会を実施しました。

近場のお台場（東京）のリゾートホテルに女性大家さんの友人4人で泊まりました。

高層階で眺望もよく、スポーツジム・プール・温泉も良かったです。まさに非日常体験でした。

イタリア料理の食事もおいしく食事中も話は盛り上がりました。が、部屋に戻ってからも情報交換は続きました。

賃貸経営の話だけでなく、家族の話・事業承継・子供への金銭的教育をどうするかなど、深夜まで話は終わりませんでした。
24時をすぎても、話が面白すぎて誰も寝ようとしません。とても学びのある情報交換会でした。

物件価格が高騰してなかなか物件が買えないこともありますが、友人との情報交換（旅行）など趣味に力を入れていきつつあります。

２. 売却した物件が競売に！？

今年前半で一番驚いた話をそろそろ公開してもいいかな、と思ったので書かせていただきます。（どの物件かわかっても詳細をコメントに書かないで下さいね）

元所有物件で数年前に売却した1棟マンションが競売になりました。

なぜ気づいたかと言うと、ウチコミでそのマンションの入居者から問合せがあったのです。

「こんにちは。〇〇と申します。
〇年に当時内本様の所有物件でありました〇市の〇〇マンションをウチコミで探させていただき、現在も住んでおります。その節はお世話になりました。

さて、気に入って住んでおりました〇〇マンションが今回競売にかけられることになりまして、現在部屋を探しており連絡さしあげました。

現在内本様のお部屋で空いている部屋はありますでしょうか」

その時たまたま満室で紹介できる部屋はなかったのですが、あのマンションが競売に！？とすごく驚きました。

この物件は数年前に不動産業者（宅建免許有り）に利回り10％で売却した物件です。その後数年経ちますがその業者様が今年倒産・夜逃げされたようです（電話しても「現在使われておりません」となって連絡がつきません）。

過去に都から宅建業を業務停止になった事もあるようです（15日間とか短期間ですが）。

宅建業以外に塗装業など他の事業もされていて、何かトラブルが起こって資金繰りがうまくいかずとんでしまったのかなと想像します。

ちなみに、競売になる前に任売の話もあったようですが、結局競売になったとの事です。

私はこの物件を所有していて自分で建物メンテナンス含め運営していたことがあります。なので、ちょっとしんどいけど立て直しできるかな、と取引銀行の担当者に融資可能か聞きました。

が、あの物件は建物メンテされておらず状態が悪いので、やめた方がいいのではという回答でした（そうはいっても住んでいる方はいるので最低限のインフラはあります）。

私の自宅から遠く立て直すのは大変そうで（遠いと管理が大変）、競売に参加するのはやめよう、と断念しました。

その後、過去に取引した不動産会社から、内本さんの元所有物件が競売に出てますよ、と連絡がありました。

さらに知人投資家で昨年春に勉強会で登壇いただいたじゃみさんから、内本さんの元所有物件が競売に出てますよ、と連絡頂いたりしました（気づく方は気づかれます）。

最低売却価格は土地値くらいの値段です。が、昨今は物件価格が高騰していて1億近くの値段がつくだろうと思い、静観していました。

物件売却の際は相手がプロ（宅建業者）だから大丈夫かな、と思っていました。がこんな結果になり、物件（建物自体）や入居者さんに迷惑をかけてしまいました。

あの時やっぱり違う方に売却した方が良かったかな、と思いましたが、後の祭りです（他にも同額で購入希望者がいましたが、転売予定と聞いたのでそちらには売却しませんでした）。

だいぶ先の事も考えて売却しないと、と後悔しています。

その後物件は予想していた位の価格で落札されていました。その値段なら私も購入したい位の金額です（結果論です）。満室にすれば利回り20％近くになります。

ともあれ落札された方が新たに開発されるか、立て直しされるでしょう。時間の経過とともに物件は生まれ変わるものだと思います。

今回は残念な話でしたが、引き続きよろしくお願いいたします。