お疲れ様です。

僕の周りでも、
大家さんが宅建業を上げる=業者成りするケースが、
結構増えてきました。

人によって、業者成りをする理由は、
それぞれだと思います。

かく言う僕も業者成りをしていますが、
その理由は、主に三つです。

一つ目は、新たな収益の柱として。
二つ目は、資産組み換えに伴う仲介手数料を抑止するため。
三つ目は、妻からのプレッシャーです💦

人によって、業者成りの理由は様々でしょう。
中には、専業になったら暇すぎた、という方もいますが、
概ねは、僕の事例(特に一つ目と二つ目)に集約されるのでは
ないでしょうか?

それでは、僕の事例に即して
順番に説明しましょう。

一つ目は、今の不動産市況では、
賃貸収入だけでは、十分なCFが得にくいためです。

融資は高金利、物件は低利回り。
こうした状況に伴い、
融資の際に、ある程度まとまった頭金を
求められることも多くなりました。

諸経費を合わせると、3割近いイニシャルコストが
発生することも、ままあります。

1億の物件で、約3千万
2億 〃   約6千万
3億 〃   約9千万
5億 〃   約1.5億

こうしたペースで手元資金を切り崩していくと、
あっという間に自己資本比率は激減してしまいます。

こうした状況を考えれば、
賃貸収入以外に、何か収入の柱を作る必要は、
自ずから明らかです。
(もちろん、目標次第ではありますが)

僕の場合は、
それが業者成りだったということです。

やはり、それなりにやり込み、
慣れ親しんできた不動産というフィールドで、
ビジネスを立ち上げることが、
一番理に適っていると思った次第です。

二つ目は、分かりやすいですね。

これまでに、10億以上の自己保有の不動産を
売却してきました。

仮に10億としても、
お支払いした仲介手数料は、3千万円以上です。

業者成りして、
自分で売却すれば、これが0円となった訳です。

その一方、
業者成りに必要な費用は、300万以下です。
(宅建士の確保は、別の話として)

そう考えれば、業者成りしない手はない。
そう思えてくるではありませんか。

三つ目は、妻からのプレッシャーですw

実は、
数年前に、妻が一念発起して、
宅建士の資格を取得してくれました。

一年で受かりこそしませんでしたが、
専門学校等に通わずに、
参考書と問題集による独学で合格したので、
たいしたものです。

なぜ妻が、宅建士を取ろうとしたのか。
それは、僕がお願いしたからに他なりません。

妻も、僕の法人の役員です。
その役員が宅建士の資格をもっておくことは、
金融機関に対しても、良いアピールになる。
そう考えたのです。

実際、家族でしっかりと事業に向き合っています。
そうしたスタンスを示すには、
恰好の材料だと思うんですよね。

で。
そうした僕の話を聞いて、
妻は頑張って宅建士を取ってくれた訳ですが。
目論見は当たって、銀行の受けはとても良かったです。

家族で一丸となって、不動産事業に取り組んでいると、
高評価だったわけですね。

まあ、実際には、妻は全くノータッチなのですが(笑)

その後、平穏だったのですが、
数年経ったとき、妻がボソッと語った言葉。

「せっかく一所懸命勉強して宅建取ったけれど、
 あんた、活用してくれへんなあ」

うーん。
返す言葉もありません。

ちょうどその頃。
一つ目と二つ目の状況が重畳してきたこともあって、
ならば!
と業免を上げることを決意したわけです。

実際になってみて、約半年。
これまでに、2件の仲介を行いました。

一つは、元付。
もう一つは、先付です。

なかなかに大変でしたが、
やはり3%+6万円の仲介手数料は、
大きいですよね。

一時期にまとまって入ってくるとなれば、
物件売却時のキャピタルゲインが挙げられます。

ただ、そちらは金額は大きいものの、
売却に伴って、それまであったキャッシュフローがゼロになる
というデメリットもあります。

それに対して、仲介手数料は、
目減りするものは、契約に罹った自分の稼働だけですから。

コスパは、とてもいい訳です。

…とこう書くと、
宅建業って素晴らしいやん!
と思えてきますが、
そうは問屋が卸しません。

業者には、業者としてのデメリットも、リスクも。
色々と有ったりします。

明日は、そのあたりについて
語っていきたいと思います。

業者成りを考えている方は、
ぜひ、明日も読まれた上で、
GO/NOGOを判断してくださればと思います。

ではまた、明日。
頑張りましょう!