お疲れ様です。
昨日は、大家さんが宅建業者になる時のメリットとして、
一つ目:賃貸収入以外に、新たな収益の柱にできる
二つ目:資産組み換えに伴う仲介手数料を抑止できる
という二つのメリットを紹介させていただきました。
これ以外にも、
メリットは、まだまだあります。
デメリットの話をする前に、そちらをまずは、
補完しましょう。
三つ目:プロジェクト(PJ)融資が引きやすくなる
宅建業を開業すれば、
業者としての仕入れ融資を引くことができるようになります。
もちろん、最初は小ロットからになりますが、
① 物件を仕入れる
② リフォームして再販する
③ 売り上げが立つ
このサイクルを、徐々にですが拡大再生産することで、
業者としても大きく成長できます。
この①のステップで、PJ融資が活きてくるわけですね。
融資のスタイルとしては、
1-2年ほどの短期で借りて利払いのみ行い。
③の売却後に清算するという形になります。
期間内に売れなければ、更に1年。
返済を猶予してもらうこともあります。
(これを、ジャンプと言います)
ただ、ジャンプを申し出ると、
当然に金融機関の印象は悪くなりますので、
そこは最後の切り札くらいに考え、
まずは当初の融資の期間内に、
何としても売り切って利益を出す。
ここを目指す必要があります。
この買取再販というスキームは、
メリットとしては、③の時点で売り上げがドンと立つため、
事業規模を拡大させやすいということが挙げられます。
もちろん①で仕入れているため、
利益としては③-①な訳ですが、
企業の態様として、③がでかいほどに、
金融機関からの評価も一般的には高まりますからね。
デメリットとしては、
仕入れた物件が売れなくなることです。
もしくは、売れても損切りレベルになってしまうか。
これは、市況にもよりますし、
企業の営業力にもよるでしょう。
ただし、●●バブルや■■ショックの後、
みるみる倒産して言った不動産業者のほとんどは、
この買取再販スタイルでした。
売買仲介業に徹していた業者さんは、
売上こそ③ー①しか立ちませんが、
仕入れを伴わない分だけ、
経費的なリスクやロスを、最小限に抑えられますので、
比較的倒産率は少なかったと思います。
もちろん、調子に乗って?、
店舗を拡大し、人を雇用していった場合は別ですが💦
次に挙げられるメリットとしては、
B2Bでしかし入れられない物件をGETすることができる
(可能性がある)というものです。
僕たちは、普段END(C)として業者さんに接しています。
この場合、取引としてはB2Cとなりますよね。
でも、END(C)に売るということは、
業者さんにとっては、色々と気を遣う面が出てきます。
相手(END)は、法律で守られている弱者ですのでw
当然に、売買契約書や重要事項説明書も、
しっかりと作り込んで、売り手(B)の不備を突かれないように
ガードする必要がある訳です。
その手間を嫌がって、B2Bでの売買を主にしている
業者さんもいらっしゃいます。
当然、Cに売るよりも安くなりますが、
その分手間がかからないし、件数で稼げばいいや。
そうした判断ですね。
おお。
そうした、業者間でしか出回らないお宝物件を
仕入れることができるなんて!
業者成りするメリット、その4は、素晴らしい!
そう思われても無理はなく・・・
というか、そのとおりなんですが、
そこにも、当然デメリットは存在します。
それは、Bの立場では、法律は守ってくれない
という点です。
なにせ、立場はB(業者=プロ)ですから。
ENDのCとは、まるで違う訳です。
そこを意識せずに、
今までのENDの気分のまま、業者成りして、
宅建業者の名刺をもって、
「良い物件あれば、買いますよ」
とガシガシ営業をかけていく中で、
紹介され、買った物件がク●物件だったとしても、
それは自己責任な訳です。
そこをしっかりと自覚する必要があります。
その三、その四のメリットについて、
それぞれデメリットを掲げさせていただきました。
実は、その一、その二についても、
デメリットは存在します。
その四にも関係してくることですが、
業者成りするということは、
庇護されるべきENDの立場を自ら捨てて、
プロ成りするということです。
プロとして、売買契約書に宅建士や業者の名前を書き、
重説の説明を行う。
その行為に伴う責任が伴うということを、
しっかりと意識しておいてください。
分かりやすい事例でいえば、役所調査です。
重要事項説明書の作成には、
この役所調査(役調)が必須となります。
これ、地味に面倒くさいです。
物件が遠隔地であれば、なおさらです。
市役所の窓口にいっても、
土木課、建築事務所等、たらい回しにされることも多いです。
僕たちが普段、売契の際に
(ああ、面倒くさいなあ。早く終わらないかな?)
なんて思いながら、延々と説明される重説の各条項は、
こうした業者さんの苦労の末に、作り込まれているのです(笑)
実は、これ。
手を抜く方法が、三つあります。
手抜き1:外注する
役所調査も、契約書作成も。
数万円で外注できます。
めっちゃ、ラクチンです。
でも、その場合、責任は、そうした外注業者は取ってくれません。
もし、内容に過誤や不備があった場合、
責任を負うのは、契約書に名前が書かれてある宅建士であり、
宅建業者なのです。
なので、
自分がそのプロセスを理解し、
成果物を見て、これはおかしいのでは?
と見抜く眼力が無いうちは、外注は避けた方が無難です。
手抜き2:以前の契約書(前契といいます)を流用する
前契を売主から戴ければ、
作業はぐっと楽になりますよね。
なにせ、基本的な事項は、そこで網羅されている訳ですから。
ですが、そこにも落とし穴があります。
法律や条例は、年々変わっていくものだからです。
以前と用途地域や、ハザードマップの区分けが変わっていることは
良くあることです。
前契をベースにするのはいいですが、
今がどうなっているのか?を、
確実に調査し、把握することは、
プロとして当然の行為です。
そこを手抜きすれば、
いずれ手痛いしっぺ返しを食らうことにもなります。
手抜き3:ネット調査だけで済ませる
ネットから、多くの情報が取得できる。
ほんと、便利な時代になりました。
自治体によっては、
水道配管やガス管の引き込み図面等も、
ネットで取得できたりします。
ありがたい時代です。
ただ、やはり現場に行かないと、
分からないことも多いです。
現地に行き、
実際に道路の幅員や接道間口をメジャーで測定してみて、
初めて気が付くこともまた、多いのです。
安易な方法からは、
安易な結論しか出てこないこともあります。
もちろん、使えるツールはどんどん活用すべきですが、
業者成りして、物件価格の3%(両手の場合は6%)+αの
仲介手数料を戴く訳ですから。
しっかりと、稼働をかけるところはかけるべき。
僕は、そう思っています。
業者成りすることによって、
どういったリスクが存在するのか?
また、
実際に契約行為を行うには、どんな準備が必要なのか?
今日お伝えしたことは、それらのほんの一端に過ぎません。
宅建士の確保をどうするか?という問題もあります。
ご自身が宅建士であれば問題ないですが、
お雇する場合には、また新たなリスクも、そこに生じます。
僕のように、奥さんが宅建士の場合には・・・
離婚されたらどうしよう?というリスクもw
まとめると。
不動産業界には、様々な魑魅魍魎もいます。
また、比較的参入障壁が低いだけに、
様々なレベルの業者さんも混在しています。
更には、
自分のところの利益確保だけに血道を上げている業者さんも。
そうした中に入り、伍して戦っていくことになる訳です。
それでも、あなたは業者成りしたいですか?
したい!と思われた場合には・・・
僕の仲間ですw
頑張りましょう!
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