みなさんこんにちは。
今回、以前から気になっていたことがあり実験した結果を報告します。
Q、広告料2.5倍と3倍で客付けに差はあるか?
結論、ないです。
同じ部屋の横どなりの部屋を2.5倍と3倍でそれぞれ出しました。
2.5倍の部屋と3倍の部屋は不動産屋からどっちが正しいの?と確認がありました。
どちらも正しいと伝えると、2.5倍の部屋は3倍にならないか?と確認がありましたが、結局2.5倍の方が決まりました。
2.5倍の方が家賃やや低かったのですが。
最終判断は不動産屋ではなく入居希望者がするのです。不動産屋は3倍の方を進めたでしょうが、2.5倍が先に決まりました。
色々実験しましたが広告料による客付けの差はありません。
結局家賃でした。
Q、入居者の初期費用を下げるのと、広告料を上げるのだとどちらが決まりやすい?
結論、初期費用
総家賃が5.3万円の部屋が並んで2つありました。内装もほぼ一緒。
本来だと、4.8万円+共益費3000円+水道代2000円
で募集しましたが、下記の条件でそれぞれ募集を出しました。
①4.8万円+共益費3000円+水道代2000円
広告料2倍。
②4.5万+共益費6000円+水道代2000円
広告料1.5倍。
入居者の支払
①だと仲介料半分で2.4万税別。
②の場合は2.25万。
不動産屋の取り分
①9.6万
②6.75万
・・・で、早く決まったのは②です。
入居者としても同じような部屋だったら少しでも初期費用が安い方がいいでしょうね。
もちろん、わざわざ
「①の方はもう決まってしまって②しか無理ですね~」
なんて案内をしない限りは、広告料での差ってあまりないように感じました。
しかもそんな方法で客付けをされても家主には何の得もありません。
結局実際の内覧案内をする業者にとっては、
広告料が何倍とかいうのはあまり意味をなさないのだと思いました。
Q広告料が高い物件は他社がWEB広告を大量に出す?
結論、YES。
いったいどこから情報を得たのか??
というくらい凄いスピードで、
homes,at home,suumoに大量に、いろんな業者が広告を出します。
誰??というような業者まで出してます。
なんでこうなるかというと、各社、広告枠というものを持っていて、
広告を出すとインターネットで検索した入居希望者が直接その広告を出している不動産屋へ連絡を入れてきます。
そのため、自社で直接客付けできる確率が上がるので、できるだけ決まったら収入が上がる物件の掲載を優先的にするためだと思います。
そのため広告料が高いものは優先的に決まりやすい・・・という事情はありますが、逆にレインズに掲載されないこともあります。
あまり広告料を高くしすぎると特定の不動産屋に囲い込まれ、他社へ情報を流してもらえないことがあります。
じゅんじゅんのオンボロビルなんか
レインズに自社の募集中の物件がまったく載っておらず3年もあきっぱなしでしたが、レインズに登録したら3か月で全部埋まりました。
囲い込まれると物件を知っている近隣の不動産屋かチェーン店だけが客づけを行うこととなってしまい、チェーン店以外の不動産屋からの問い合わせをシャットアウトされてしまうので、かえって客がつかず
知らない間に礼金30万などの条件で募集情報をだされていたりするのでますます決まりません。
そして、決まらないのは広告料が少ないから・・ということで広告料増額の提案を受けるといった負のスパイラルが起きていました。
3年も月50万弱の収益を取りこぼしていたのですからムカつきます。
自社が使っていた部屋の退去後ですから、-ではなかったけど・・・。
広告料を上げ過ぎたり、
不動産屋の言いなりになったり、不動産屋に有利にしすぎるのは良くありません。
Q、収益を減らさず、入居者の初期費用を下げるには?
家賃を共益費にぶち込め!
WEBでの露出が既にあるのであれば、
家賃を下げる方がいいです。
家賃を下げる時に、入居者の初期費用がお得になるようにするのも手です。あと、家賃を下げる方法としては以下を参考にしてください。
たとえば、分譲の区分マンションだったらおもいきって
家賃を1万下げて共益費費に差額をぶち込んでみてください。
5.8万+共益費6000円で募集していたんだったら、
4.8万+共益費1.6万で募集してみてください。
共益費がないんだったらこの機会に分けてください(爆)
実際区分って共益費これくらいかかりますし。
家賃が下がることによって入居者支払う仲介料金が下がるので
結果的に初期費用は下がりますが、
トータル家賃が下がるわけではないので、
家主にはダメージが少なく意外といい戦法だと思います。
仲介料も、広告料も家賃がベースで、共益費分は省かれるからです。
私は先日、この方法で自分の1Kの居住用の
空室を全部埋めることができました。
月額5.3万の部屋2つです。
上記の例の月額4.8万+共益費3000円+水道代2000円は
私の物件でした。
4.5万の共益費6000円にしたら、家賃一緒なのにささーっと決まって驚いた(;^ω^)
1年ぐらいあいてたんだけどなぁ。
参考になれば幸いです!
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