北国の大家です。
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<オータムフェスト in 大通公園>
思いついた言葉は・・「肉を喰らいて 華と告ぐ」・・(笑)
・・突然ですが・・
人は誰でも歳を取ります。
生あるものが死ぬことは、道理(宇宙の法則)です
今回は不動産オーナーとしての、高齢者対応を取り上げます。
高齢者への対応では、出口を取る前提の投資家より、出口を取らない(完済を目指す)投資家の方が、大きなインパクトがあります。
人と物件は必ず歳を取るからです
私たちの物件では、入居年数20年超の方が数名います。
脱サラ後に取得した中古アパートでは、購入時に入居期間が20年以上の方も数名いました。
親戚の物件では、50代(当時、それなりの会社の部長)で入居した方が、気づいたら後期高齢者(75歳)になっています。
家賃も築浅当時の高いままです。
出口を取る前提の物件なら、入居者の年齢・物件の保有期間を考慮する事で、高齢者に対するリスクを下げられます。
札幌はまだ圧倒的に少ないですが、賃貸借契約を普通借家→定期借家契約とすることである程度はリスクを下げられそうです。
とあるセミナーでは、50歳を超えると急激に引っ越ししなくなると言っていました。
ホールド・出口を取るに応じて、入居時年齢を考慮した客付けが必要かもですね~。
1.高齢者リスク(孤独死)
見守りサービスで、孤独死→事故物件になるリスクを下げられます。
・人感センサー・家電の利用状況などで確認するサービス
・NTTコミュニケーションズ、セコム、アルソック等、業者のサービス
その他、電気・ガス・宅配業者のサービスもありますが、いずれもイニシャル・ランニングコストが掛かります。
高齢者の入居では見守りサービスコストを入居者負担として、入居の条件としている大家さんもいますよね。
人・物件は必ず歳を取ります(しつこい汗)
入居時は中年(壮年)サラリーマンでも、長期入居の場合は途中から見守りサービスが必要になる場合もあります。
その時、「貴方が前期/後期高齢者になったから、見守りサービス費用をご負担ください」という、突然の(途中からの)交渉は難しそうです。
この辺が物件の保有期間が長くなる、完済を目指すホールドタイプの投資家に注意が必要な点です。
普通借家の場合は特に注意が必要です。
とはいえ、色々な見守りサービスもある訳で、孤独死のリスクは真剣に取り組むと、対処可能なリスクとも言えそうです。
但し、対処に失敗すると大きなダメージを喰らいます。
一例では、水を張った風呂場での孤独死・腐食などは、特に異臭が酷くリフォームでは臭いが取れずに、建物を解体した大家さんもいたそうです。
2.高齢者リスク(相続放棄)
私たちの物件でも、昨年・一昨年に孤独死がありました。
両方ともに、家族の方が毎日様子伺いに来ていました。
すぐに発見119番通報できたので、事故物件にならずに済みました。
但し、両方共に相続人は相続放棄しました。
これもセミナーで聞いたのですが、築古アパートで高齢者が孤独死した時は、大半の相続人が相続放棄を選択するそうです。
財産を持たない親が築古アパートで孤独死した時、ご子息が残置物撤去費用や原状回復費を数十万~100万円単位で負担する人はいないって事です。
相続放棄されると、大家側にはこんな問題が発生します。
①残置物撤去費用・原状回復費が大家負担(請求先が無い)
②賃貸借契約の契約解除が出来ない(契約は相続される)
相続放棄前に推定相続人に契約解除の交渉をする場合もありますが、その瞬間に相続をしたことになり、相続放棄が出来なくなる場合もあるようです。
専門家に相談しながら、慎重に交渉を進める場面です。
最悪なのは、相続放棄→裁判では、契約解除まで半年~1年間掛かる事です。
時間とカネが掛かり、家賃は入ってきません。
割とダメージが大きくないですか(汗)!?
ここまでは基本編で、既出の内容だったかもしれません。
次回は高齢者リスクの応用編として、対処法などを書いてみます。
今回のコラムは如何だったでしょうか?
私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。
我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。
―以上です―
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