◆本日の相談

　毎週月曜日は、「楽待相談室」に寄せられている質問への回答を抜粋して、同様の悩みを持っている方にも参考になるよう補足して解説していきます。

　今回は「2024.10.03 住宅ローンの借換えについて」という相談を取り上げたいと思います。この回答はベストアンサーを頂きました！

　※事前に質問を読んでから記事を読んで頂くとより有益です。（コラムのルールでリンクが貼れないため、楽待相談室から検索ください。）

　今回の相談者の方は、同じ地銀から個人で住宅ローンを借りつつ、法人名義でアパートローンも借りています。

　今後も同地銀から融資を受け続けていきたいと考えているようなのですが、他の銀行に住宅ローンを借換えするとトータルで150万円程支払額を減らすことができます。

　また、今まさにアパートローンに加えて住宅ローンも金利は上昇しようとしている状況です。金利上昇すれば、借り換えのメリットはさらに大きくなることでしょう。

　この場合、「借り換えした方が良い？」or「借り換えしない方が良い？」どちらの方が良いでしょうか？

　（楽待不動産投資相談室より）

◆銀行が最も嫌がる行為

　「借り換え」は、銀行が最も嫌がる行為の１つなのは間違いありません。

　「住宅ローンを他行に、しかもライバル銀行にもっていかれた！？」なんてことになったら、銀行としては目も当てられません。担当者も面目丸つぶれです。

　そのため、借り換えられた銀行は、「二度と融資しない」となってしまうのが一般的です。いわゆる出禁状態です。

　たしかに個人の住宅ローンと法人の事業性ローンは別人格ではありますが、基本的には法人の代表者になっているケースも多いでしょう。

　そのため、新規で購入したい物件が見つかったとしても、この地銀からの融資はあきらめなければならなくなります。

　もし今後もこの地銀から融資を受けて物件を購入していきたいと考えるのであれば、150万円程度の節約を取るよりも、付き合いを継続した方がメリットは大きいと考えます。

　一方で、借り換えではなく、借り換えを匂わせた「金利引下げ」は、積極的に交渉していくのはありです。

　もし金利引下げに成功すれば、単純に金利が下がるだけでなく、借り換えによって発生する手数料や手間も大幅に節約できます。借り換え時の手数料や手間ってそこそこ必要ですしね。

　そのため、いきなり借り換えするのではなく、まずは「金利交渉」が鉄則となります。銀行との交渉力が重要になってきます。

　それでは、借り換えを匂わせた「金利引下げ」はどうやって交渉していけば良いでしょうか？

　ここからは、金利引下げ交渉の参考として、私が以前信金から住宅ローンの金利引き下げに成功した時の交渉方法をシリーズでお話ししていこうと思います。

　今私が住んでいる家は2012年に購入しました。

　サラリーマンを辞める直前です。サラリーマン特権の１つである住宅ローンをどうしても使っておきたかったのです。

　そして、ワンルーム2部屋に貸店舗２つの賃貸併用住宅を購入したんです。居住面積は1／2以上あるため地元の信金から住宅ローンを引くことができました。（居住面積1／2以上はポイントです！）

　購入時は、この賃貸併用住宅からの家賃収入は20万円以上ありましたので、毎月の住宅ローン返済額を余裕で上回ります。お金をもらいながら自宅を手にしたようなもので、とてもお買い得でした。

　この賃貸併用住宅を購入したことで、サラリーマンを辞めた時に不安が一気に解消されました。卒サラへ大きく前進することができたんです。

　ただ、金利は「1.4725%」と、当時としても決して低い金利ではありませんでした。賃貸併用住宅ということでリスクと見られたのでしょう。

　そのため金利をどうやって下げるかが喫緊の課題だったんです。どうやって交渉していったのか・・・これから詳しく説明していこうと思います。

（つづく）　

　借り換えた銀行から追加融資を受けるって、離婚してまたよりを戻すよりも難しいと考えています。

　ただ、私の友人は一度離婚して同じ相手とまた再婚したんです。しかも以前よりも良い関係を築いているようなんです。。。（驚）

　借り換えしてしまった銀行さん、一度離婚してしまいましたが、再婚すればもっと良い関係になるかもしれませんよ。融資お願いします！