こんにちは、サラリーマン大家のTAKAです。
本日は、最近、抵当権と根抵当権についてネットで目にしたことから、過去にコラムにしたこともありますが改めて、抵当権と根抵当権の違いについてコラムを書いていきたいと思います。
1.抵当権
不動産を購入する際に、融資を受ける場合には、融資が返済されなかった場合に備え、購入した不動産(土地と建物)に抵当権を設定するのが一般的であり、抵当権が設定された場合には、通常は登記簿謄本にも抵当権の設定登記を行います。
(公庫の場合には、抵当権が設定されない場合もあるので、かなりうれしいですね)
抵当権は、端的にいえば融資が返済されなかった場合に、銀行の判断で強制的に不動産を売却することができる(いわゆる競売にかける)権利でありますが、実務上は抵当権は実行せずに、任意売却(不動産の所有者の同意のもとで不動産を売却し売却代金を融資返済にあてる)することもあります。
(競売は手間もかかり、任意売却よりも低い金額しか売れないことが多いので)
また、抵当権には、順位があり、例えば、A銀行から融資を受け抵当権設定した不動産にさらに、B銀行の融資のための抵当権を設定、さらにC銀行の融資のために抵当権を設定するといったこともできます。
この場合、A銀行の抵当権を第1順位の抵当権、B銀行を第2順位の抵当権、C銀行を第3順位の抵当権とよび、これは、不動産を処分して現金化した場合に、その現金をもらう優先順位を意味しています。
端的にいうと、A銀行がまず現金化したお金を抵当権の対象の融資残額と利息(大抵の場合は延滞しているので遅延利息)をとり、お金が余っていれば、B銀行、さらに余ればC銀行といったかたちで配分されていくので順位の高い抵当権がより有利ということになります。
2.根抵当権
同じように、不動産を購入する際に、融資を受ける場合には、融資が返済されなかった場合に備え、購入した不動産(土地と建物)に、根抵当権を設定することがあります。
根抵当権の場合には、購入した不動産の融資だけでなく、根抵当権を設定した銀行とのすべての取引にかかる債権(大家さんから見た場合の債務)の担保となります。イメージは、根抵当権を設定する銀行のために担保の優先枠をつくるかたちです。
このため、抵当権の場合には、対象の融資を全額返済した場合には、設定した抵当権も実行ができなくなります。(登記簿謄本から消すには抹消が必要ですが、意味のない権利なので銀行も用意に抵当権抹消の登記手続きに協力してもらえます)
一方で、根抵当権の場合は、特定の融資に紐付いている権利ではないので、根抵当権を設定した際の融資を全額返済したとしても、根抵当権の枠は効力を失うわけではないので、根抵当権を抹消するかしないかは銀行の判断になることから、例えば他の借入がある、将来的な融資の可能性がある場合には、根抵当権の抹消に銀行が応じないということもありえます。
枠といっても実際に枠の中に融資の残高がなければ当然返済の義務を負うこともありませんが、複数の金融機関から融資をうける際には注意が必要です。
3.根抵当権設定時の留意点
根抵当権の場合には、複数の金融機関から融資をうける際には注意が必要です。
具体的には、根抵当権が設定されている場合には、根抵当権を設定している以外の金融機関の融資判断上、根抵当権設定時に受けた融資の残高が減っていった場合でも減った残高の分を担保余力として見てもらえない可能性があります。
例)担保評価額10,000万円、当初借入額10,000万円、現在借入残高5,000万円の場合
抵当権(10,000万円設定)
→ 担保評価額10,000万円ー現在借入残高5,000万円=5,000万円は、無担保の状況であり、第2順位の抵当権を設定することで優先的に返済を受ける担保として評価できる。
根抵当権(10,000万円設定)
→ 担保評価額10,000万円ー現在借入残高5,000万円=5,000万円であるが、第2順位の抵当権を設定したとしても、根抵当権を設定した金融機関が後から融資をした場合には、その融資よりも第2順位の抵当権が劣後するので、担保余力なしと見られるおそれがある。
また、銀行からみると、抵当権を実行した場合には、融資の元金+利息の回収がはかれますため、基本的には融資額=抵当権設定額となりますが、根抵当権の場合には、根抵当権として保護されるのは根抵当権設定額(極度額)の範囲までの元金+利息となるので、融資額よりも1〜2割大きい金額で根抵当権が設定される場合が多いのでその点にも注意が必要です。
一方で、根抵当権の場合には、抵当権と異なり、都度都度の抵当権設定の手間や費用がかからないので、複数の金融機関と取引せずに特定の金融機関とのみ融資取引を行うのであれば、根抵当権はかなりメリットがあります。
4.おわりに
抵当権と根抵当権どちらが良いのかはメリット、デメリットがあるため一概にはいえず、またどのように金融機関と付き合っていくかにもよります。
このため、抵当権と根抵当権をうまく使い分けられるようにコラムにしてみましたので皆様のご参考までに。
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
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